房地產(chǎn)業(yè)地方稅收發(fā)展趨勢探析報告范文

　　一、近年來我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

　　近年來，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的崛起直接帶來了地方稅收的高速增長和地方財力的迅速壯大。首先，房地產(chǎn)業(yè)是地稅增收的重要支撐。數(shù)據(jù)表明，尤其是20xx年和20xx年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長速度快，對地方稅收增收貢獻大。20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為1739萬元，占地方稅收的比重為15。5%；20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為2621萬元，比上年同期增長50。7%，占地方稅收的比重為19。3%，對地方稅收增收的貢獻率為37。9%，拉動地方稅收增長7。9個百分點；20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為4499萬元，比上年同期增長71。7%，占地方稅收的比重為27。4%，對地方稅收增收的貢獻率為65。3%，拉動地方稅收增長13。8個百分點。其次，房地產(chǎn)業(yè)是財力壯大的重要來源。

　　近三年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)上繳地方稅收8859萬元，占中心城區(qū)一般預算收入的比重為17。5%，稅收年均增幅達60。9%，高于一般預算收入年均增幅34。1個百分點。最后，房地產(chǎn)業(yè)是社會發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度高、帶動力強，推動眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供大量就業(yè)崗位，刺激居民相關消費。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)帶動50多個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務。市我房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也帶來了其它行業(yè)特別是建筑業(yè)地方稅收的增收。

　　二、存在的機遇與挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況如何，不僅影響到房地產(chǎn)業(yè)稅收，還將影響到相關產(chǎn)業(yè)稅收，進而影響到整個地方稅收和地方財政收入�！痢林行某菂^(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存。

　�。ㄒ唬�××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇

　　一是經(jīng)濟發(fā)展帶來消費結(jié)構(gòu)升級。經(jīng)濟學家認為：人均gdp超過1000美元時，人們消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生升級，由重視衣、食消費轉(zhuǎn)向謀求住、行條件改善。世界銀行研究發(fā)現(xiàn)，當人均gdp在300美元至1000美元時，住宅的建設與消費進入快速增長階段，并持續(xù)到人均gdp達到8000美元左右。世界各國的經(jīng)驗表明，當一個國家（地區(qū)）的城市化率達到30％以后，城市化進程將大大加快，直到城市化率達到70％左右逐步穩(wěn)定下來。20xx年，我市人均gdp達到840美元，城市化率達到32。5％。我市“十一五”規(guī)劃綱要顯示：到20xx年人均gdp達到1580美元，城市化率達到40％。由此看來，“十一五”時期，我市正處于消費結(jié)構(gòu)升級時期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個持續(xù)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)稅收也將隨之加速增長。

　　二是人氣聚集帶來住房需求劇增。到20xx年，文秘雜燴網(wǎng)××城鎮(zhèn)人均住房使用面積將達到30㎡，××中心城區(qū)常住人口將達到40萬人。而20xx年，××中心城區(qū)常住人口為28。4萬人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積為26。98㎡，××中心城區(qū)20xx年比20xx年凈增人口11。6萬人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積增加3。02㎡，由此計算，到“十一五”時期，中心城區(qū)新增人口住房需求和原住人口改善居住條件兩項住房需求量為433。8萬㎡。若將城市改造中的拆遷安置需求和投機性的投資需求加以考慮，房地產(chǎn)市場的需求量將更加可觀。可見，××中心城區(qū)商品房市場需求量潛力巨大，蘊含著巨大的地方稅源。

　　三是房價上升帶來利潤空間擴大。房價是否合理，我們通�？梢允褂谩胺績r收入比”這一指標進行測算。房價收入比是指購買一套住宅所需支出的價費與當?shù)匾粋�家庭全體成員年收入之比，當房價收入比在6倍以上時，經(jīng)濟學家認為房價過高，存在“泡沫”。據(jù)了解，歐美等發(fā)達國家的房價收入比為3—6倍，發(fā)展中國家要高些，一般為4—7倍。20xx年××城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數(shù)為3。35人，每戶城鎮(zhèn)家庭的年收入為27570元。按“十一五”時期人均住房使用面積26。98㎡計算，每戶城鎮(zhèn)居民的住房建筑面積約為120㎡，如商品房銷售價格1252元/㎡，則一套面積120㎡住房的購房款約為15萬元，是一個家庭年收入的5。4倍。可見，××中心城區(qū)房價還有一定上漲空間，房地產(chǎn)企業(yè)還有更多利潤空間，由此也將促進房地產(chǎn)稅收的增長。

　�。ǘ�）××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

　　挑戰(zhàn)之一：國家宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加強，房地產(chǎn)開發(fā)必將趨緩，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國家的宏觀調(diào)控能否產(chǎn)生長期效應，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的即期效應已經(jīng)顯現(xiàn)。20xx年××中心城區(qū)固定資產(chǎn)投資額為202672萬元，同比增長10。5％，但房地產(chǎn)投資額僅為62452萬元，同比下降8。9％，房地產(chǎn)投資的增幅相對于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅出現(xiàn)萎縮。由于受國家宏觀政策調(diào)控影響，投資規(guī)模萎縮，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大。

　　挑戰(zhàn)之二：經(jīng)濟規(guī)律作用，擴散房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)具有地域特性，其發(fā)展規(guī)律是先集中在中心城區(qū)，特別是交通便利、土地價格相對較低的地方，然后隨著城市規(guī)模的不斷擴大和土地價格不斷上漲，逐步向土地價格較低的周邊縣市擴散�！痢练康禺a(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了由中心城區(qū)向周邊縣市擴散的趨勢：近三年來，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收逐年在下降，而周邊縣市房地產(chǎn)業(yè)稅收在逐年上升（具體見附表）。由于房地產(chǎn)投資具有這種獨特的擴散性，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不能像其它產(chǎn)業(yè)那樣集中力量做大做強。

　　20xx年——20xx年××房地產(chǎn)稅收分中心城區(qū)和周邊縣市統(tǒng)計表

　　單位：萬元

　　年度 房地產(chǎn)稅收合計 中心城區(qū) 周邊縣市

　　稅額 比重（%） 稅額 比重（%）

　　20xx年 4752 1739 36。6 3013 63。4

　　20xx年 8724 2621 30。0 6103 70。0

　　20xx年 15402 4499 29。2 10903 70。8

　　挑戰(zhàn)之三：地理位置劣勢，制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。××中心城區(qū)并不是××行政區(qū)劃中心，行政管理沒有優(yōu)勢。豐城、樟樹、高安、靖安融入省城南昌消費圈，銅鼓、宜豐、奉新、上高因離××中心城區(qū)遠也難以融入到同一個消費圈上，所以，××中心城區(qū)房地產(chǎn)市場對所屬縣市沒有吸附力。僅僅靠××中心城區(qū)居民支撐的房地產(chǎn)市場，是一個發(fā)育不完善的市場，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大做強做優(yōu)。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，對我市地方稅收增長造成很大影響。

　　一是稅源不穩(wěn)定。由于受國家宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展形勢不確定，由此帶來房地產(chǎn)稅源不穩(wěn)定。

　　二是抗風險能力差。近三年來，地方稅收的高速增長是建立在房地產(chǎn)業(yè)稅收過快增長之上的增長，20xx年××中心城區(qū)房地產(chǎn)對地方稅收增收的貢獻率達到65。3%，房地產(chǎn)稅收占地稅總收入比例達到27。4%，加上高度關聯(lián)的建筑安裝業(yè)稅收，比例高達65%以上。

　　一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動，地稅收入乃至整個財政收入就可能會陷入困境。今年1—10月，××中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收僅增長10。8％，對地方稅收增收的貢獻率僅為16。1％，拉動地方稅收增長2。8個百分點，大大低于前兩年，致使××中心城區(qū)地方稅收增速由20xx年的21。2％放緩到今年的17。5％。

　　三是征管難度加大。隨著二手房交易的擴大，相關部門如果不嚴格控管，二手房交易的稅收管理難度將進一步加大，同時，房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征收難以到位等。

　　三、幾點建議

　　為實現(xiàn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進地方稅收持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，我們要積極規(guī)避風險，做到培植稅源、鞏固稅源、實現(xiàn)稅源相結(jié)合。

　　建議一：扭牢經(jīng)濟發(fā)展“牛鼻子”，培植新的地方稅源。經(jīng)濟決定稅收，經(jīng)濟發(fā)展是地方稅收增收的力量源泉。要不斷加速擴張經(jīng)濟總量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進而培植穩(wěn)定、可靠的地方稅收稅源，降低地方稅收對房地產(chǎn)業(yè)稅收的依賴程度，減少地方稅收風險。首先，要加快工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進工業(yè)稅收快速增長。要進一步改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，通過“推出優(yōu)質(zhì)項目、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境”來引進××境外的戰(zhàn)略投資伙伴；要改變過去“重項目、輕稅源”的觀念，把有沒有稅收貢獻、貢獻大小作為衡量招商引資成效的重要標準，力求招引項目稅收貢獻最大化。其次，要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)稅收份額。第三產(chǎn)業(yè)地方稅收含量高，把第三產(chǎn)業(yè)當作地方稅收的主體稅源加以培植，能促進地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長。為此，要繼續(xù)加快發(fā)展交通運輸業(yè)、金融保險業(yè)、飲食和住宿業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展；要重點扶持法律咨詢、中介服務等新興行業(yè)的發(fā)展；要著力發(fā)展文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)，培植休閑旅游產(chǎn)業(yè)，促進休閑服務健康發(fā)展。最后，要加速重點企業(yè)發(fā)展，做大做強支柱稅源。推行扶優(yōu)扶強策略，對市場份額大、銷售形勢好的企業(yè)，在信貸、貼息、土地等方面實行重點傾斜政策，增強企業(yè)資本運作能力和市場開拓能力。大力引進戰(zhàn)略投資者，實施投大靠強，推進開放式重組，不斷擴大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)競爭力。

　　建議二：把住土地供應“總閘門”，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅收才能穩(wěn)定增長，地方稅源才能更加穩(wěn)定可靠。一方面，要把好土地供應“總閘門”，促進房地產(chǎn)開發(fā)有序進行。土地供應是房地產(chǎn)開發(fā)的“總閘門”，對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起著至關重要的作用。相關資料顯示，××中心城區(qū)尚有未開發(fā)的土地8000多畝，其中政府掌控的有6000多畝。由于土地供應的不盡合理，這些尚未開發(fā)的積壓土地，不但沒有形成財富，反而成為政府的包袱。為此，政府應立足高起點規(guī)劃、高品位開發(fā)、高標準建設、高效益經(jīng)營，強力推進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。要進一步完善城鎮(zhèn)土地儲備、開發(fā)、經(jīng)營機制，規(guī)范土地交易有形市場，加強對土地一級市場的管理；加大對土地供應的調(diào)控力度，實行靈活的土地供應方式，實現(xiàn)土地資源最大效益的優(yōu)勢配置；在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，適當提高居住用地在土地供應中的比例；嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為；加大對閑置土地的清理力度，制止囤積土地行為。另一方面，要做強住房消費“助推器”，開拓房地產(chǎn)業(yè)消費市場。要完善戶籍和流通人口管理辦法，加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移，做旺××中心城區(qū)人氣；適應××中心城“江南生態(tài)休閑城市”的定位要求，建設分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理發(fā)展風格多樣、功能完善的中高檔商品房；適當開發(fā)高檔樓盤，滿足城區(qū)白領精英的住房需求，從而多方式、多層次、多渠道滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，拓寬房地產(chǎn)消費市場。

　　建議三：用好稅收征管“收割機”，確保地稅收入顆粒歸倉。通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享，搞好各征管環(huán)節(jié)鏈接，加強部門協(xié)調(diào)配合，努力挖掘增收潛力，切實提高房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收率，把經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果真實反映到稅收收入上來。

　　一是要大力強化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。堅持“以人為本”的思想，采取多種形式宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度；

　　二是要強化稅收征收管理措施，推進稅收精細化管理。既要加強日常稅收輔導，又要加強稅源監(jiān)控；既要完善“以票控稅”，又要加大稅收檢查力度；

　　三是要建立健全護稅協(xié)稅網(wǎng)絡，加強聯(lián)合控管的力度。密切與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，進一步加強房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，嚴格執(zhí)行“先稅后證”；

　　四是要加強二手房轉(zhuǎn)讓稅收管理，使之成為房地產(chǎn)稅收新增長點。

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