房地產調查報告
在不斷進步的時代，需要使用報告的情況越來越多，報告中涉及到專業(yè)性術語要解釋清楚。為了讓您不再為寫報告頭疼，以下是小編幫大家整理的房地產調查報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產調查報告1
班級：電商0731
姓名：xxx
學號：xxx
目錄
一、調查說明
二、房地產市場現(xiàn)狀
(一)房地產市場供給狀況
�。ǘ┓康禺a市場需求狀況
三、當前我縣房地產市場存在的主要問題
四、房地產市場發(fā)展趨勢
�。ㄒ唬┬袠I(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定
�。ǘ┌l(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
�。ㄒ唬┙㈩A警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
�。ǘ┘訌娬暧^調控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
�。ㄈ┩晟剖袌霰O(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
（四）堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
�。ㄎ澹┘訌娮》空咝员Ｕ希龑唐贩拷Y構調整，完善住房供給體系。
�。┘涌彀l(fā)展房地產服務業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發(fā)展。
�。ㄆ撸┐龠M產業(yè)集聚，加快市場建設，增強發(fā)展后勁。
房地產調查報告2
“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里，所有經濟上獲得成功的房地產開發(fā)項目都與其市場潛力密不可分。
房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發(fā)過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產市場分析的層次與內容
1、房地產市場分析的層次
房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區(qū)域房地產市場分析：
是市場研究區(qū)域內所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經濟，對總的房地產市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內容。
專業(yè)房地產市場分析：
是對市場研究區(qū)域內專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專業(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內容。
項目房地產市場分析：
是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容
房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區(qū)經濟分析：
是研究地區(qū)的經濟環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經濟的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎產業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經濟情況的研究結果，而不必對地區(qū)經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區(qū)位分析：
是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析：
它包含￠ù對地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目�！�？找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業(yè)市場供求分析：
它包含￠ù根據潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；￠ú細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；￠？分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；￠？進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的`不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。
二、不同使用目的下房地產市場分析的特點
在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發(fā)企業(yè)、政府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產市場分析
房地產項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。
2、項目融資中的房地產市場分析
房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據。
3、房地產證券化中的房地產市場分析
在房地產證券化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務的房地產市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注房地產市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產開發(fā)中的房地產市場分析
房地產的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實時調整營銷策略。
5、市場宏觀管理中的房地產市場分析
房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制定有關的房地產產業(yè)政策；把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產市場供求情況，了解整個房地產宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。
三、提高房地產市場分析有效性的途徑
1、影響房地產市場分析有效性的原因
通過對房地產市場分析的系統(tǒng)研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較；需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。
房地產市場分析，是房產市場調查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產市場的最根本的依據，是房產走向的導航標！
房地產調查報告3
誠通地產總經理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時代從事中國房地產事業(yè)，是我很大的榮耀�！�
當記者問及各大開發(fā)商的如何面對人才緊缺的問題時，各大開發(fā)商都先為為自己的團隊和企業(yè)唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應該知道非常時刻贊歌的重要性。
眾所周知，人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關。房地產業(yè)初興之時，不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農民，所謂的房地產只是“起房蓋樓”，據說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產業(yè)已悄然變?yōu)橘I方市場，樓盤開發(fā)講究前期的總體策劃、設計、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區(qū)文化建設等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來。
記者在調查采訪時發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產所謂的高薪誘惑著其他行業(yè)蠢蠢欲動的人才，更一方面，一些專業(yè)工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產開發(fā)有限責任公司公共關系部高玲就對記者說，我們企業(yè)一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業(yè)房地產開發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹置業(yè)有限公司副總經理尉朝輝、東華實業(yè)的控股公司粵泰集團聯(lián)合董事會銷售總監(jiān)梁志鵬在接受記者采訪時均表示，現(xiàn)在房地產行業(yè)最緊俏的人才是將項目承擔下來的項目經理，各個企業(yè)都急缺專業(yè)的復合性人才。
新華聯(lián)：新型復合型人才緊俏
雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發(fā)經歷，讓新華聯(lián)集團的地產業(yè)務也名聲赫赫。據一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負責人說，新華聯(lián)對人才的重視程度值得一說。公司始終堅持對人才的培養(yǎng)是個系統(tǒng)工程。只有人才團隊的配合，企業(yè)經營的風險壓力才會降到最低。為此，公司在通州區(qū)特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會，每年會在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。
人才是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的充分條件�，F(xiàn)階段，地產界的新型復合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據記者了解，就中坤集團來說，公司較缺了解房地產界高科技、建筑技術、能源、生態(tài)方面的專家。很多業(yè)務因為沒有專項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長黃怒波現(xiàn)在比較憂慮的事。
黃怒波：職業(yè)經理人必須專業(yè)化
黃怒波認為，過去的地產企業(yè)多數是江湖式，一個人挑起大旗，象萬科這樣有規(guī)模、有系統(tǒng)的企業(yè)還是少數。未來的地產人才應該向精細化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，這是地產人才的大趨勢。
目前，很多培訓機構的培訓業(yè)務還很單一。一方面，企業(yè)成熟發(fā)展后需要專業(yè)人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業(yè)長遠發(fā)展的人才。這就需要相關機構能夠指導專業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來地產培訓業(yè)的一個重要商機。
中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術、營銷類的職業(yè)經理人，但在實際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業(yè)的實際發(fā)展中很難成功，不光是舊團隊會排斥;另外新人本身也需要時間適應，很多人缺乏耐心。另外，因為整個房地產市場從觀念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業(yè)，缺乏對企業(yè)的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產集團企業(yè)的創(chuàng)始人，都認為本土化培養(yǎng)人才的可行性會更高。
雖然市場的情勢，讓很多職業(yè)經理人危機感重重。黃怒波認為，作為職業(yè)經理人也應該借位調整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場怎樣變，專業(yè)化的人才是不會離開地產界的。因為房地產業(yè)投入有很高的回報，行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒有問題，而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專業(yè)人才。那些不專業(yè)的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。
華遠：人才培養(yǎng)是個長期系統(tǒng)的工程
對華遠來說，每個員工都是企業(yè)事業(yè)與財富的擁有者。華遠對員工和人才有著獨辟蹊徑的理念�！艾F(xiàn)在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺有些老套;但你會發(fā)現(xiàn)當企業(yè)做到的時候，員工自然也會做到�！比A遠地產人力資源部總經理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會得到第二次機會。
在華遠，培養(yǎng)人才是一個長期系統(tǒng)的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業(yè)務帶崗人。接下來是三個小時的入職培訓，包括企業(yè)文化和規(guī)章制度的詳細介紹。
據記者了解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內部培養(yǎng)管理人才。進入梯隊的員工不僅業(yè)績要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認同企業(yè)文化、有管理潛質等。通過相關審核后，人力資源部會出面和員工進行深入的溝通，了解員工對自己的規(guī)劃，為員工的成長、發(fā)展制定最好的執(zhí)行計劃。
而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導師，而被選擇者必須無條件提供指導和幫助。年終時，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術領域的專業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強還會親自指導，讓新管理團隊早日成長，能打硬仗。
林少洲：職業(yè)經理人要有主場意識
現(xiàn)任北京匯超房地產開發(fā)有限公司總經理的林少洲，曾是京城地產界卓有成就的職業(yè)經理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng)業(yè)之后，他又一次證明了自己的價值�；貞涀约寒敵醯穆殬I(yè)經理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業(yè)經理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個負擔，認你很累。即使是現(xiàn)在，林少洲加班的時間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成為最大的受益者。這一點他深有體會。
從《萬科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認為：成功的職業(yè)經理人最應該具備的'素質是，責任感和信任、專業(yè)、學習和創(chuàng)新能力。
經歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛，今天的林少洲對職業(yè)經理人和老板的理解認識，和幾年前大大不同。他認為，現(xiàn)在社會中已經很難分清楚誰是職業(yè)經理人，誰是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務。今天市場的大環(huán)境下，意味著未來的房地產市場會進一步細分，而職業(yè)經理人的發(fā)展空間會更嚴峻，很可能有一批人要轉行。他的忠告是，職業(yè)經理人應該有主場意識，除了責任外還要自覺。
根據對行業(yè)地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產搶手人才排行榜，以茲參考。
NO1：項目管理人才
房地產開發(fā)多以項目公司或項目負責制的形式進行，因此需要專業(yè)管理者負責項目開發(fā)的整個過程，包括前期定位、策劃、規(guī)劃設計、工程施工和銷售管理等。項目管理人才由于其涵蓋多個專業(yè)、負責整個項目，因而要求人才具有統(tǒng)籌管理的素質、全面的知識結構和高度的工作責任心。目前，經驗豐富的項目管理人才正是人才市場上的稀有資源。
NO2：工程技術人才
工程技術是影響房地產開發(fā)質量最為重要的環(huán)節(jié)。由于該專業(yè)進入門檻高、人才培養(yǎng)周期長，因此是房地產開發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產市場競爭態(tài)勢看，開發(fā)企業(yè)要培養(yǎng)競爭力就必須在產品定位、材料和施工技術上追求創(chuàng)新，工程創(chuàng)新迫切需要專業(yè)的工程技術人才。
NO3：資金籌措人才
國家對房地產開發(fā)企業(yè)貸款政策的調整進一步要求開發(fā)企業(yè)重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質量的懂得資金籌措、營運的人才。據獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。
NO4：地產估價人才
房地產估價師需要具備相當強的專業(yè)背景，不僅要求熟悉專業(yè)知識，了解基本規(guī)定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業(yè)經驗，因此目前全國已取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的人數不足2萬人，僅占房地產估價從業(yè)人員的20%�，F(xiàn)階段的主要問題是從業(yè)人員素質及專業(yè)水平良莠不齊，在制度上還沒有對執(zhí)業(yè)估價師進行細分的機制，尚未形成資深估價師群體。
NO5：市場研究人才
房地產市場不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業(yè)競爭層面不斷提升，致使企業(yè)迫切需要把握市場動向，包括政策變化影響、產品發(fā)展趨勢、需求演變動態(tài)等等。只有緊追市場，才能建立競爭優(yōu)勢，因此專業(yè)的市場研究人才是房地產開發(fā)企業(yè)急需人才之一。
NO6：房地產法律人才
房地產開發(fā)、交易是以各方契約為基礎的活動，契約交易以誠信為基礎、以法律為保障。因此，各類房地產企業(yè)都需要既熟悉市場和行業(yè)，又熟悉法律法規(guī)和相關政策的法律人才。我國目前房地產法律中介服務還處于起步階段，既熟知關于房地產的法律法規(guī)，又了解關于房地產方面的技術知識的法律人才非常缺乏。同時這類人才也是房地產企業(yè)人才爭奪的焦點。
NO7：物業(yè)管理人才
物業(yè)管理與服務作為房地產業(yè)的一個特殊配套工作環(huán)節(jié)，越來越受到長線經營的房地產企業(yè)重視，甚至直接成為房地產企業(yè)品牌運作的一個重要組成部分。因為對于絕大多數購房者來說，一個好的物業(yè)管理服務是買房以后及入住以后最重要的事，對開發(fā)商來說也是最能夠展現(xiàn)和體會其良好售后服務的一面。
NO8：房地產教育科研人才
房地產行業(yè)的管理、房地產企業(yè)的發(fā)展和房地產市場的引導需要房地產科研人才及時地進行總結、研究和預測;所有各類房地產專業(yè)人才的成長和培養(yǎng)需要系統(tǒng)的房地產教育。因此，房地產教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著房地產業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展,將驅動許多高校和研究機構，致力于房地產各相關專業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢將引致出對房地產教育科研人才需求的不斷提高。
NO9：房地產策劃人才
“人若無謀，則事無成。”房地產行業(yè)進入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產策劃人才通常從事某一環(huán)節(jié)的策劃，如房地產前期開發(fā)、后期營銷等，大多數人才尚未接受系統(tǒng)、全面的全程策劃培訓。于是，能夠從事房地產全案策劃的人才已經成為市場的“搶手貨”。
NO10：企業(yè)公關人才
房地產行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點，企業(yè)與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團體、單位、個人的聯(lián)系非常多，以往一般企業(yè)只是設立了一個所謂的“外聯(lián)部門”打理與外界的關系，更多的只是停留在跑跑手續(xù)、通通關系、做做門面的層次和階段，離真正“企業(yè)公共關系”的境界差得很遠。而隨著房地產行業(yè)的成長，希望可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關系管理納入工作日程，企業(yè)公關人員的培養(yǎng)也就越來越受到房地產企業(yè)的重視。
房地產是一個業(yè)務門類極其廣泛的行業(yè)，要使企業(yè)高效運作，當然不能缺人，特別是“一專多能”的復合型人才。
重視人才，首先必須創(chuàng)造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考核監(jiān)督機制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強自身隊伍的建設，提供穩(wěn)住人才的環(huán)境。
房地產調查報告4
目前房地產開發(fā)企業(yè)主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產業(yè)內的并購活動日益增多，同時并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風險，在并購前進行盡職調查顯得非常必要和重要。
一、盡職調查概述、作用及流程
盡職調查又稱謹慎性調查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個人在其調查過程中尋找合適的法律要求或解除義務時應保持的合理謹慎”。并購盡職調查是指，在并購活動中，并購一方對另一方一切與本次并購交易有關的事項進行現(xiàn)場調查、資料分析的一系列活動。盡職調查可以是并購雙方的互相調查，一般是并購方對被并購方（目標企業(yè)）的調查。完整的房地產項目并購盡職調查包括財務盡職調查、法律盡職調查、市場盡職調查等。
�。ㄒ唬⿲嵤┍M職調查的作用
1、有利于評估和規(guī)避并購風險。對于并購方而言，最大的風險來源于信息不對稱。由于信息不對稱，并購方將可能面臨著目標企業(yè)的道德風險、財務風險、經營風險和法律風險等。通過盡職調查，可以降低信息不對稱，合理評估和有效規(guī)避上述風險。
2、為確定并購價格和并購方案提供依據。在并購談判過程中，雙方的焦點一般集中在并購價格的確定上，盡職調查有助于估算目標企業(yè)的預期價值和確定并購價格。如在盡職調查中發(fā)現(xiàn)目標企業(yè)存在或有負債和不良資產，并購方在對各項或有負債和不良資產進行評估后，可作為跟目標企業(yè)就并購價格進行談判的依據，并可在并購協(xié)議中加入有關限制性條款等。
3、有利于并購后的整合。并購是一項復雜的系統(tǒng)工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關鍵。通過盡職調查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經營思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。
�。ǘ┓康禺a項目并購盡職調查流程
在房地產項目并購活動中，一個較為規(guī)范、完備的盡職調查通常應遵循以下工作流程：
1、組建盡職調查團隊。并購方組建一個盡職調查小組，既可抽調內部的財務、法律、營銷、工程技術、成本、人力資源等專業(yè)人才，也可聘請外部的會計師、律師、稅務師、評估師等事務所。
2、簽訂并購意向書和保密協(xié)議。簽訂并購意向書和保密協(xié)議是開展盡職調查前的必要程序。并購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內容、后續(xù)并購活動安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關資料和信息，約定保密信息的范圍和種類、保密責任的具體內容和免責情形、泄密或不正當使用保密信息的違約責任等。
3、制訂盡職調查清單和問卷。在盡職調查前，并購方首先要制定盡職調查的目標，并根據并購目的、交易內容等設計制作盡職調查清單和問卷，然后由目標企業(yè)提供有關書面資料。并購方在收到資料后，將復印件與原件核對，由交接雙方簽字確認。同時要求目標企業(yè)及其管理層出具說明書，確認其提供的文件和資料內容屬實且無重大遺漏。
4、對目標企業(yè)進行內外部調查。調查渠道包括對目標企業(yè)及其開發(fā)項目進行現(xiàn)場調查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時從目標企業(yè)所在地的工商、稅務、國土、規(guī)劃、房產、勞動、司法等政府部門，目標企業(yè)的開戶或貸款銀行、債權人、債務人、供應商、客戶等，及各類數據庫獲取信息，調查目標企業(yè)及其開發(fā)項目的基本情況、合法性等，調查目標企業(yè)信用狀況和重大債權債務狀況等。
5、形成盡職調查報告。調查小組在完成對有關資料和信息的'調查分析后，應撰寫一份完整、詳實的盡職調查報告，并提交給公司決策層。調查報告應將調查所發(fā)現(xiàn)的問題逐一列出，說明問題的性質、存在的風險及應對措施，特別是對目標企業(yè)存在的可能構成收購重大影響的問題提出初步建議和風險提示。
二、房地產項目并購盡職調查主要內容
�。ㄒ唬┠繕似髽I(yè)的主體資格調查
主要從以下兩方面進行調查：一是其資格，即目標企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當時的設立程序設立，是否符合法律規(guī)定，注冊資本是否已到位，是否在驗資后抽逃資金。主要審閱其營業(yè)執(zhí)照、機構代碼證、稅務登記證、公司章程、驗資報告等，而且要到工商登記機構查閱其工商登記檔案。二是資質，即其是否具備房地產開發(fā)資質，且是否在有效期內。主要審閱營業(yè)執(zhí)照的經營范圍及房地產開發(fā)資質證書。
�。ǘ╅_發(fā)項目的合法性調查
對于大多數房地產企業(yè)而言，其并購目的在于獲得目標企業(yè)的開發(fā)項目的開發(fā)建設權利，因此開發(fā)項目的合法性是必不可少的調查內容。主要調查開發(fā)項目是否已取得法律規(guī)定的批準和許可文件，如土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、立項批準文件、環(huán)評報告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等，及未開發(fā)的土地的閑置時間及被收回的可能性。
�。ㄈ┠繕似髽I(yè)的資產權利調查
主要是調查目標企業(yè)的各項財產的權利是否有瑕疵，是否設定了各種擔保，權利的行使、轉讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標企業(yè)的財產關系清晰，權利無瑕疵，行使時無法律上的障礙。由于土地是房地產企業(yè)賴以生存的基礎，因此土地使用權是盡職調查的重中之重。
1、土地使用權、房產調查。（1）調查土地使用權的出讓（轉讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證、土地使用權證等是否齊全，是否按時付清土地出讓金等；（2）調查土地的面積、性質、用途、使用期限、規(guī)劃要點等；（3）調查土地使用權、在建工程、房產是否存在出租、設定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產是否已取得“四證”和預售證等；（5）調查是否存在房產無法取得產權證明的情況。
2、其他資產調查。要求目標企業(yè)提供資產清單，逐一核查，審閱資產的權屬證明文件、購置合同、發(fā)票等
3、財產保險情況調查。如投保的財產清單、保險合同（保單）、保險費支付發(fā)票是否齊全。
4、擬收購股權的可轉讓性調查。包括調查擬收購的股權是否存在查封、凍結、設置質押等他項權利限制情形，也要調查股權出售方與第三方簽訂的限制股權轉讓的情形。
（四）目標企業(yè)的債權債務調查
目標企業(yè)的負債和不良債權均會給并購方帶來風險，還有或有負債具有義務性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對目標企業(yè)債權債務情況的調查，不能僅僅停留在財務報表上，還要調查其財務承諾、或有資產損失、或有負債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產負債等。
1、通過人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標企業(yè)的信用報告，調查其銀行借款及對外擔保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調查其非銀行借款和對外擔保情況。
2、核查目標企業(yè)金額較大的應收款、應付款是否真實有效，是否有法律或合同依據。同時要審查債權的訴訟時效及實現(xiàn)的可能性，是否會變成不良債權。
3、調查正在進行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調查開發(fā)項目是否已通過環(huán)保評估，并評估已經造成或將發(fā)生的損失。
4、要求目標企業(yè)就并購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證，承諾內容包括：或有資產損失、或有負債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購協(xié)議中對這些事項的責任歸屬和保障措施進行約定。
（五）開發(fā)項目的市場前景調查
1、調查擬并購的項目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發(fā)擬并購的物業(yè)類型，而且要考慮擬進入的區(qū)域是否為自己的目標市場。
2、調查當地的經濟發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況，項目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶群體。對于已開始預售的項目，必須到其銷售現(xiàn)場考察，了解其人氣、銷售計劃和進度、資金回籠等情況。
�。┠繕似髽I(yè)的重要合同調查
對公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調查的重要對象。
1、規(guī)劃設計、設備采購、建筑施工、營銷等成本費用類合同在簽訂前是否經過立項、招標和會審等必要程序，合同內容是否全面、詳盡，價格、成本是否合理，是否存在關聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權利、義務約定不明的情況等。并根據已簽訂的合同及其付款情況預測開發(fā)項目的成本。
2、對于已經在售的項目，需審查銷售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預測今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責任、可能造成的損失等，特別要關注是否能按合同約定交樓及其違約責任。
3、審閱目標企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標企業(yè)的負債和對外擔保情況，二是了解銀行對注銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計劃等。
�。ㄆ撸┠繕似髽I(yè)的關聯(lián)交易調查
1、調查關聯(lián)交易清單及關聯(lián)交易合同是否齊全，關聯(lián)交易合同的履行情況；關聯(lián)交易價格是否合理，是否背離市場公允價格；關聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權益的情況。
2、重點調查目標企業(yè)是否存在關聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關規(guī)定能否在稅前扣除。同時要重點調查目標企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費標準和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類合同。
�。ò耍┠繕似髽I(yè)的稅務狀況調查
1、調查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預繳稅率），因為這些與對目標企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預測息息相關。
2、調查目標企業(yè)是否享受的稅收減免、財政補貼等優(yōu)惠政策，并關注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。
3、調查目標企業(yè)是否持續(xù)依法納稅，納稅申報狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務機關處罰等問題。
�。ň牛┠繕似髽I(yè)的并購審批調查
公司章程作為公司“憲法”，是盡職調查的必備項目。
1、調查公司章程“反并購條款”。在審閱目標企業(yè)的公司章程時，特別要關注章程中的“反并購條款”，如超級多數條款，即對于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項必須經代表絕對多數表決權的股東通過。以確保對本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙。《公司法》規(guī)定，經股東同意轉讓的股權，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購買權。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購買權的聲明。
2、調查目標企業(yè)的并購的審批機構和程序。如公司制企業(yè)并購應當通過股東會或董事會批準通過。國有股權的轉讓需得到國資部門的審批。向外商轉讓上市公司國有股和法人股，涉及產業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國家經貿委負責審核；涉及國有股權管理的，由財政部負責審核。并購涉及的外商投資產業(yè)政策及企業(yè)性質變更還要取得外經貿部的批準。
�。ㄊ┠繕似髽I(yè)的人力資源調查
1、調查員工總數、勞動合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動糾紛情況，繳納個人所得稅、社保和公積金情況。
2、調查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動合同是否存在難以解除其勞動合同、職務或者因此需支付高額違約金的條款，調查管理層是否會以各種借口或使用各種手段阻礙并購或并購后的整合。
房地產調查報告5
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
、高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。 東莞市政府關于常平(20xx~2**0)經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的.決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產調查報告6
隨著一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房還是一步到位？在購房資質考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶型產品？受政策的影響有多大？帶著這種種疑問，我們借助中國長沙第31屆房地產交易展示會召開的機會，通過問卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發(fā)放問卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。
一、潛在置業(yè)需求狀況
�。ㄒ唬┚幼‖F(xiàn)狀
從圖1的居住現(xiàn)狀可知，自購住房合計占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來樓市持續(xù)升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進，長沙房地產市場將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求群體。總的來說，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。
�。ǘ┲脴I(yè)動機
1、置業(yè)計劃
從圖2可知，被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個百分點，同時處于觀望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調查中，受訪人群的購房意愿較前一年也有所下降，但最終市場的銷售形勢非常樂觀，由于房價越調越高，對調控開始失去信心，因擔心房價的繼續(xù)上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續(xù)發(fā)力，長沙樓市初顯降溫跡象，盡管房價沒有明顯松動，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。
2、置業(yè)目的
從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業(yè)地產，投資者并沒有因此離場。
�。ㄈ撛谥脴I(yè)行為
1、房源選擇
從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買即住等優(yōu)勢，逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業(yè)區(qū)域
從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購房者的首選，占比40.83%，隨著長株潭兩型社會試點的獲批，近年長株潭融城的進程日漸加快，可以預見的是，南城正在成長為長株潭城市群的城區(qū)中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著先導區(qū)的建設一路高歌，相對適中的價位成為新一輪的樓市熱點，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經形成�？梢钥闯觯菂^(qū)中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價格等因素成為影響購房者的關鍵所在。
3、住房面積與戶型偏好
從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，占比46.17%，其次是60-90㎡面積段，占比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統(tǒng)計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房價格承受能
從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個區(qū)間的房價，31.09%的承受力在5500以下。從統(tǒng)計局公布的收入水平與房屋單價的比較分析看，居民可以承受的房屋單價是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長沙商品住宅的網簽均價為5889元/㎡，以上調查數據表明，當前長沙房價仍處在大多數人的承受范圍之內。從圖9可知，對住房總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價為50-75萬元的住房。相比去年，居民的住房價格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房價，不得不提高對房價的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進式居住法則正面臨挑戰(zhàn)，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關注。從圖10可知，27.96%的受訪者購房時選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買力，二是擔心經濟能力提升后被限制在限購限貸門外，以后想改善住房條件怕得不到滿足。當然，還是有72.04%的受訪者接受傳統(tǒng)的“先小后大”的購房方式，根據自己的經濟實力量力而為。隨著調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。
�。ㄋ模└犊罘绞郊霸鹿┠芰�
1、付款方式
從圖11可知，購房時大部分會選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費用，所以在連續(xù)加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關注。
2、月供能力
從圖12可知，對于采取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過五成。
（五）影響置業(yè)的外部因素
1、置業(yè)關注因素
從圖13可知，購房者關注的前三項因素仍然是地理位置、價格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時周邊配套設施是否完善也是一個重要的考衡標準，占10.53%。數據或許可以說明，購房者選房時較過去更為理智，通過對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個或者某幾個因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。
2、置業(yè)信息來源
從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產網等網絡媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等專業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場合發(fā)放，目標針對性強，近年來其影響力也顯而易見�？梢钥闯觯矫鎴蠹埖挠绊懥p弱的'趨勢明顯。
3、政策因
從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無形中提高了消費者的購買成本，限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門外。這些政策會抑制購買需求，短期內對平抑房價起到一個階段性的作用，但是對于改善性住房和投資投機性購房沒有區(qū)分。還有22.84%的受訪對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒有受到籍的限制。
二、房價判斷及預測
（一）當前房價判斷
圖16 當前房價判斷
從圖16可知，調查結果與去年差不多，認為長沙當前房價偏高的占多數（63.20%），消費者普遍面臨房價上漲的壓力。今年以來，新國八條、限購令、價格控制等政策連續(xù)出擊，但對房價的抑制作用有限。從今年長沙的房地產市場來看，樓市成交經歷過低位徘徊，但房價始終居高不下，未出現(xiàn)明顯松動跡象，市場一直處于膠著狀態(tài)。
�。ǘ┫掳肽攴績r走勢
從圖17可知，市民對長沙出臺的房價控制目標信心不足，對下半年長沙房價有上漲預期的占多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查對象認為房價有可能上漲10%以上。相比去年對房價持平或下跌預期的看好，一路上揚的房價讓消費者的期待落空，對市場的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對政策還會有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房價的漲勢。
�。ㄈ┬抡䦟Ψ績r的影響
從圖18可知，一系列新政對穩(wěn)定房價的效果還沒有完全顯露出來，51.34%的被調查者認為新政對控制房價繼續(xù)過快上漲起到了一定的作用，但當前房價上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒有明顯降下來，市場處于量跌價升的僵持狀態(tài)，房價需要得到進一步的控制。
三、20xx年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷
本次問卷調查，能夠幫助我們更好的了解市場需求的真實狀態(tài)，了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現(xiàn)。在這次問卷調查中，市場主要呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢：
�。ㄒ唬┵I賣雙方正上演博奕戰(zhàn)。市場的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購房的計劃，同時置業(yè)者的觀望情緒加重，樓市量跌價高，買賣雙方重新進入博奕階段。
�。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續(xù)出臺，并沒能打擊樓市投資者的熱情，一時半會還不愿意丟棄房產投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會通過轉戰(zhàn)商業(yè)等其他渠道投資房產。
�。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買90-120㎡的三居室。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產品具有較強的市場競爭力。
（四）當前房價在購房者能承受的范圍之內。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價，總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，由此可見，長沙當前的房價還是在能夠承受的范圍之內。
�。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿�。買房先小后大，這一曾經被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著多項樓市新政的出臺，似乎面臨著被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來換房成本的提高，已經影響到購房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來越多購房者的選擇。
�。┒啻沃脴I(yè)者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類購房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。
�。ㄆ撸┫掳肽攴績r普遍看漲。房地產市場成交量萎縮，房價依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限，對下半年房價有上漲預期的居多。
房地產調查報告7
前言
XXX房地產市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產開發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現(xiàn)？市住建局會同相關部門對XXX市房地產市場進行了初步調查。
一、XXX市經濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經濟指標與社會發(fā)展統(tǒng)計
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內生產總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產投資持續(xù)加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時期，全市經濟社會發(fā)展目標是：經濟綜合實力顯著增強，現(xiàn)代農業(yè)基本實現(xiàn)，新型工業(yè)化進程加快，服務業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經濟保持快速增長。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實現(xiàn)經濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年，地區(qū)生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產業(yè)、做強第二產業(yè)、做大第三產業(yè)，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產業(yè)結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進程加快，新農村建設成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設
1、進一步增強區(qū)域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區(qū)建設與舊區(qū)改造同步實施，建設現(xiàn)代化城市。
3、舊區(qū)基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產市場情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調控和引導房地產市場。這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產業(yè)發(fā)展與我市經濟和社會發(fā)展基本適應，與相關產業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產開發(fā)投資情況
從圖中可見，20xx年以前，房地產開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調控措施后，房地產開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應情況 -----商品房開發(fā)建設情況
近年房地市場產開發(fā)建設情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）
我們協(xié)調市直機關工委和城調隊等相關部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個問題進行問卷調查，發(fā)放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的`起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，促進地產市場健康平穩(wěn)有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
-----房地產政策：
住房和城鄉(xiāng)建設部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行為監(jiān)管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產市場監(jiān)管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監(jiān)管。
4月17日，國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫
停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ芬�(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關部門的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經濟因素
-----宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發(fā)展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩(wěn)，預計未來幾年內房地產市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發(fā)展也會隨著國民經濟發(fā)展的影響而波動,特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。
------地方經濟因素：當地的經濟發(fā)展因素對房地產市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經濟欠發(fā)達地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來向江西開發(fā)調整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設等，為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素：房地產市場與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發(fā)展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發(fā)展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數.家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發(fā)展。
------房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產價格上漲
(2)引起房地產價格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產價格的作用
我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規(guī)范,還應該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶區(qū)改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設，有利于推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩(wěn)定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。
四、XXX房地產市場的現(xiàn)狀分析
我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產開發(fā)總量宏觀調控政策，房地產開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.
房地產調查報告8
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的`目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告9
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的'意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。 東莞市政府關于常平(20xx~20xx)經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產調查報告10
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）
XX新城區(qū)其定位為XX未來的政治、經濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總人口約12萬人。XX新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負荷。
XX新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的.交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現(xiàn)了房地產業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區(qū)的房地產市場還將持續(xù)走高。
房地產調查報告11
瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業(yè)的基本特點。
一、瀘州房地產市場現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
據統(tǒng)計，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。
�。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升
20xx年完成房地產開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。
�。ㄋ模┩恋毓⿷M一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產市場的發(fā)展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發(fā)展存在的'主要問題
�。ㄒ唬┓康禺a市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
�。ǘ┓康禺a融資規(guī)模小，房地產開發(fā)企業(yè)素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)�；洜I。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
�。ㄈ┓扛南嚓P環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發(fā)展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業(yè)人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20％，40％和40％。
四、發(fā)展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。
房地產開發(fā)是房地產業(yè)和房地產市場發(fā)展的基礎、生產環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區(qū)域性商貿中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產業(yè)特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃；引導企業(yè)重組，實行集約化經營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機構，搞活流通；加強物業(yè)管理。
結束語
通過對房地產市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮�，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)是十分必要的。
房地產調查報告12
【導語】 房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。下面關于房地產消費者調查報告 ，一起來閱讀下文吧!
針對房地產的價格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預測。前景樂觀，則付之于行動；悲觀，則不予購買。這里，消費者所做出的預測，正好印證了穆斯在《理性預期與波動理論》一文中對理性預期所提出的理論要點：理論預期是觀察到的過去經驗的 規(guī)律 性 總結 ，它可以指導人們的經濟行為。因而理性預期可以說是構成經濟行為的基礎。從理論和現(xiàn)實的角度看，房地產行業(yè)的參與者主要有：政府、 金融 機構、房地產開發(fā)商和消費者。四者關系可以用圖1表示。
影響消費者理性預期的因素
本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響，可以根據房地產行業(yè)參與者之間的關系圖，得出影響消費者理性預期的關系圖，如圖2所示。
本文具體分析房地產行業(yè)參與者與消費者之間的關系及他們對消費者理性預期的影響。
（一） 政府與消費者：宏觀調控政策與消費者理性預期
房地產開發(fā)的基礎是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數量直接決定了房地產的開發(fā)情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策，成為消費者預測房地產開發(fā)量的一個主要依據。而且，消費者對政府的信任度，遠高于對房地產開發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預期行為（盡管有時候消費者的理性預期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農用地轉為建設用地及壓縮建設用地占農用地的指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施 ，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預期空前高漲，從而激發(fā)房地產市場上旺盛的需求。
（二） 金融 機構與消費者：金融政策與消費者理性預期
金融機構出臺的政策對消費者的 影響 ，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產貸款態(tài)度的變化對房地產的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國 人民銀行短期內對利率進行連續(xù)調整的行為，加強了消費者對“進入加息周期”的預期和房價調整的預期。部分消費者擔心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發(fā)達國家，還是在 發(fā)展 中國家，銀行貸款與房地產價格波動的關聯(lián)日趨緊密。
（三）房地產商與消費者：廠商行為與消費者理性預期
“8.13”土地大限之后，房地產商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時，房地產貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產 企業(yè) 退出房地產行業(yè)。這一道道門檻使得房地產投資熱開始下降。這一結果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構的貸款利率也幾度提升，但是，據專家 分析 ，這些政策對真正有實力的大型房地產開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅使下，扶搖直上。
（四） 消費者與消費者：從眾心理與理性預期
消費者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對低價位商品的消費，也表現(xiàn)在對房地產這種高價位產品的.消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定�？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預期的影響因素，他的作用不可忽視。
正確引導消費者理性預期的建議
建立和完善房地產業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產投資額、房地產銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設置專門的機構、委派專門的專家組，結合房地產自身情況和宏觀 經濟 環(huán)境對房地產的發(fā)展狀況做出分析和預測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關注房地產業(yè)運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產市場進行宏觀調控；在另一方面也緩解了房地產行業(yè)信息不對稱的弊端，引導消費者理性健康消費。
完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產信息發(fā)布制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預期恢復正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產市場快速、健康、協(xié)調發(fā)展。
加強對消費者房地產知識培訓。近年來，在 網絡 上與電視上的培訓方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡�？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產知識，如安排定期的“房地產知識講座”和“房地產現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產產品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產價格上漲的途徑之一。
房地產調查報告13
南京房地產開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的`每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃，**年南京各類住房上市量將達**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比**年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應 **50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
房地產調查報告14
調查撰稿:XXX
調查時間:X月X日---X月X日
調查對象:XX新城區(qū)房地產市場區(qū)域分布狀況與政治、經濟、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關系。
調查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域
調查目的:通過對XX新城區(qū)房地產市場的調查,為房地產資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據，指導分析未來的走勢。
調查內容:
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）
XX新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。
3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
2、小城花園：由百隆房產開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的.推進，實現(xiàn)了房地產業(yè)２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來XX新城區(qū)的房地產市場還將持續(xù)走高。
房地產調查報告15
關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的.42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
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