項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)詳解及項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審意見(jiàn)

　　新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審關(guān)注要點(diǎn)詳解

　　一、前言

　　1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分哪幾個(gè)階段？

　　商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分為概念方案階段、方案設(shè)計(jì)階段(含方案深化設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段和營(yíng)運(yùn)階段。

　　2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作主要集中在哪兩個(gè)階段及工作內(nèi)容？

　　商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對(duì)項(xiàng)目從使用功能的實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營(yíng)效果的預(yù)期上實(shí)施專(zhuān)業(yè)把控，我們參與新項(xiàng)目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。

　　二、商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)研討工作要點(diǎn)

　　1． 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項(xiàng)目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)之后保值增值的必要條件。

　　2． 此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容

　　商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計(jì)評(píng)審、空調(diào)冷熱源論證、各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審等。其中各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審中的每一項(xiàng)又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段來(lái)完成。在每個(gè)階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過(guò)研究分析后，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審并形成意見(jiàn)和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過(guò)一次或多次聯(lián)合評(píng)審會(huì)簽由規(guī)劃院將各方意見(jiàn)達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計(jì)成果。本文將重點(diǎn)從這三個(gè)階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專(zhuān)業(yè)角度所需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項(xiàng)工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3． 評(píng)審關(guān)注的事項(xiàng)（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車(chē)位、�？空竞凸�交車(chē)站、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關(guān)注點(diǎn)1】業(yè)態(tài)定位

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、所屬商圈的地位和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的總體建筑規(guī)模體量、項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類(lèi)型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。

　　【關(guān)注點(diǎn)2】步行街布局

　　1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機(jī)結(jié)合并成為連接各主力店客流動(dòng)線(xiàn)的樞紐，使各主力店的客流通過(guò)步行街實(shí)現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對(duì)主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開(kāi)口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過(guò)在適當(dāng)位置開(kāi)口使步行街沒(méi)有明顯的“冷段”和“死角”；

　　2) 步行街的總長(zhǎng)度通常以280～350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個(gè)中庭并且要分主次，主中庭面積約500～700平米（開(kāi)洞面積），次中庭面積約300～400平方米（開(kāi)洞面積）；兩個(gè)中庭的間距以80～100米為宜。

　　【關(guān)注點(diǎn)3】交通組織

　　1) 城市廣場(chǎng)

　　商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)（3000～10000平米左右）。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置；

　　2) 豎向布置

　　在整個(gè)廣場(chǎng)的豎向布置上，整個(gè)廣場(chǎng)的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動(dòng)線(xiàn)相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過(guò)街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機(jī)結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動(dòng)客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計(jì)；

　　3) 道路交通

　　重點(diǎn)關(guān)注廣場(chǎng)內(nèi)外交通動(dòng)線(xiàn)與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車(chē)場(chǎng)（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對(duì)地面步行路線(xiàn)和客流出入口的影響，同時(shí)還要保證項(xiàng)目周邊車(chē)輛到達(dá)和離開(kāi)的車(chē)流動(dòng)線(xiàn)便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時(shí)應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的獨(dú)立對(duì)外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計(jì)思路。

　　【關(guān)注點(diǎn)4】停車(chē)位

　　根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車(chē)輛的`保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物出行習(xí)慣等因素，合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿(mǎn)足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車(chē)位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時(shí)以上。

　　【關(guān)注點(diǎn)5】�？空竞凸�交車(chē)站

　　為方便顧客下車(chē)，還應(yīng)在主要的廣場(chǎng)出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車(chē)輛停靠站，長(zhǎng)度不少于20米，寬度為雙車(chē)道，可滿(mǎn)足出租車(chē)臨時(shí)�？�，停靠站的數(shù)量根據(jù)實(shí)際情況確定。根據(jù)公共客運(yùn)交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場(chǎng)周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運(yùn)交通車(chē)站。

　　【關(guān)注點(diǎn)6】管理用房

　　根據(jù)目前城市綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷(xiāo)售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的塔樓）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷(xiāo)售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷(xiāo)售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。

　　【關(guān)注點(diǎn)7】 消防疏散通道

　　在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。

　　【關(guān)注點(diǎn)8】變形縫

　　結(jié)合城市綜合體建筑形態(tài)特點(diǎn)，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過(guò)主力店和少穿過(guò)步行街，以減小因變形縫開(kāi)裂漏水造成損失的機(jī)率。

　　三、建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審

　　1． 此階段商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容

　　1) 任務(wù)

　　規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評(píng)審意見(jiàn)。規(guī)劃院通過(guò)組織一次或多次評(píng)審會(huì)簽會(huì)匯總各部門(mén)的評(píng)審意見(jiàn)并結(jié)合各方意見(jiàn)組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計(jì)。由于建筑方案通常經(jīng)過(guò)多次評(píng)審和調(diào)整，在多次評(píng)審調(diào)整過(guò)程中方案設(shè)計(jì)也在不斷深化，因而這一段過(guò)程有時(shí)也被視為方案深化設(shè)計(jì)階段。為方便起見(jiàn)，我們?nèi)宰鳛橐粋�(gè)階段對(duì)參與設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。

　　2) 準(zhǔn)備工作

　　地方商管公司和集團(tuán)商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門(mén)根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開(kāi)展相關(guān)市調(diào)工作。

　　主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類(lèi)商戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)商鋪規(guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸車(chē)輛的類(lèi)型、垃圾處理和清運(yùn)方式、居民停車(chē)習(xí)慣和繳費(fèi)方式、居民對(duì)休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。

　　2． 評(píng)審關(guān)注

　　商管公司在此階段應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計(jì)的確認(rèn)，包括：主入口、與主力店開(kāi)口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線(xiàn)電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開(kāi)門(mén)、開(kāi)間、進(jìn)深；地下室停車(chē)場(chǎng)的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉(cāng)庫(kù)、員工食堂等布置要

　　項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃評(píng)審意見(jiàn)

　　二〇XX年五月二十日，在洱源縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局一樓會(huì)議室召開(kāi)了大理洱源-金頤.香榭項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃評(píng)審會(huì),會(huì)議由洱源縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局主持，洱源縣國(guó)土局、環(huán)保局、園林局、人防辦等各相關(guān)部門(mén)參加了會(huì)議。會(huì)上產(chǎn)生了以杜平高級(jí)工程師為組長(zhǎng)的專(zhuān)家組（名單附后）。參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家在聽(tīng)取編制單位匯報(bào)該項(xiàng)目的規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，查閱了有關(guān)修建性詳細(xì)規(guī)劃編制的有關(guān)要求,對(duì)項(xiàng)目成果充分發(fā)言討論后，專(zhuān)家組綜合會(huì)上主要意見(jiàn),形成以下評(píng)審意見(jiàn)：

　　一、《洱源-金頤.香榭建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃》項(xiàng)目提交評(píng)審的規(guī)劃成果基礎(chǔ)資料基本詳實(shí)，規(guī)劃指導(dǎo)思想基本明確、成果基本規(guī)范，在對(duì)提出的問(wèn)題修改完善后，原則同意通過(guò)方案審查。

　　二、需要修改完善的意見(jiàn)如下：

　　1.補(bǔ)充該項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃與上位規(guī)劃的關(guān)系。

　　2.復(fù)核本居住用地各建設(shè)內(nèi)容（尤其是酒店公寓）與用地性質(zhì)的關(guān)系。

　　3.場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高應(yīng)與四周城市道路標(biāo)高銜接。

　　4.應(yīng)明確小區(qū)南側(cè)D1、D3、D5戶(hù)型底層商業(yè)后退用地界線(xiàn)的距離，并應(yīng)按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)寬度的商業(yè)走廊及人員集散場(chǎng)地。

　　5.明確小區(qū)內(nèi)道路寬度并復(fù)核道路轉(zhuǎn)彎半徑是否滿(mǎn)足規(guī)范要求。

　　6.補(bǔ)充需要配建的社區(qū)活動(dòng)用房面積，進(jìn)一步優(yōu)化配套服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容與位置。

　　7.復(fù)核九臺(tái)路十七層住宅退界間距。

　　8.小區(qū)地上停車(chē)率應(yīng)不大于10%，進(jìn)一步研究復(fù)式停車(chē)在實(shí)際操作及管理運(yùn)行中的可操作性，進(jìn)一步落實(shí)及優(yōu)化停車(chē)位設(shè)置方案。

　　9.補(bǔ)充地下室人防平時(shí)、戰(zhàn)時(shí)設(shè)計(jì)方案，并明確應(yīng)建及實(shí)建的人防地下室面積，補(bǔ)充各防護(hù)單元、抗爆單元的劃分以及人防地下室隱蔽人數(shù)。

　　10.補(bǔ)充小區(qū)中水回用系統(tǒng)。

　　11.建筑風(fēng)格應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，結(jié)合本地塊特定區(qū)位，體現(xiàn)當(dāng)?shù)亟ㄖ�文化及風(fēng)格。

　　專(zhuān)家組長(zhǎng)：杜平

　　二〇XX年五月二十日