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業(yè)主委員會檔案資料管理辦法
業(yè)主委員會檔案資料管理辦法1
住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法
根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[20xx]739號）（20xx年1月1日起實施）的有關(guān)規(guī)定，xx園小區(qū)業(yè)主委員會籌備組本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，討論并通過了《xx園小區(qū)業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法》。辦法如下：
1、決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由2名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時提交被推薦人的同意參選書面證明。
2、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于20xx年5月23日至20xx年5月25日到甲5號樓B1—05室領(lǐng)取《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》，并于20xx年5月30日前將《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》交回甲5號樓B1—05室，過期不予登記。
3、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于20xx年6月1日至20xx年6月15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。
4、決定業(yè)主委員會委員名額為7名，候補委員為2~4名。
5、業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的.業(yè)主擔任，并應(yīng)當符合下列條件：
�。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ�
�。ǘ┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ┪幢粯I(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；
�。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔；
�。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力；
�。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間；
（七）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。
6、除上述條件外，主任委員還應(yīng)當符合以下條件：
�。ㄒ唬┚哂胸S富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；
�。ǘ┦煜の飿I(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。
7、業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。
8、有以下行為之一的業(yè)主，不能擔任業(yè)主委員會委員：
（一）受過刑事處罰者；
�。ǘ┮粋�專有部分不得有超過一名業(yè)主委員會委員。
9、籌備組組織成立選舉小組以及樓或單元的自愿者作為選票收發(fā)人、監(jiān)票人和計票人。
xx園小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組
20xx年xx月xx日
業(yè)主委員會檔案資料管理辦法2
一個多月前，籌備組為召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會開始做準備工作。部分業(yè)主向籌備組提出了一些問題，希望籌備組通俗易懂地做出解釋。在交流過程中，共總結(jié)為三十個問題，現(xiàn)向全體業(yè)主宣傳，幫助大家更好地理解籌備進程。
歡迎大家繼續(xù)提問。
第一部分關(guān)于業(yè)主的權(quán)利
一、誰是小區(qū)的主人？小區(qū)的事情由誰來決定？
答：業(yè)主是小區(qū)的主人；根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)的重大事情由全體業(yè)主共同決定，或根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》和《議事規(guī)則》，非重大事情由全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會等業(yè)主自治機構(gòu)決定。
二、業(yè)主在小區(qū)的事務(wù)中有哪些權(quán)利？
答：主要是所有權(quán)和管理權(quán)。在小區(qū)里，除去業(yè)主專有面積以外的公共部分，都屬于全體業(yè)主共同所有；對這些共有部分的管理，構(gòu)成全體業(yè)主的共同管理權(quán)，包括選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)，公共收益的分配權(quán)和使用權(quán)，對侵害自身權(quán)益的訴訟權(quán)，等等。
三、業(yè)主的權(quán)利為什么要去爭�。�
答：因為小區(qū)的物業(yè)管理分為“前期物業(yè)管理”階段和“集體合同物業(yè)管理”階段兩部分，以成立業(yè)主委員會并簽訂新的《物業(yè)合同》為界。只有在集體合同階段，全體業(yè)主才能確保公平公開公正的履行共同管理權(quán)。業(yè)主不團結(jié)、不積極爭取集體權(quán)益，是業(yè)主無法簽訂新的集體合同并在小區(qū)里真正當家做主的根本原因。
四、因為種種原因沒交物業(yè)費能參與小區(qū)成立業(yè)委會的活動嗎？有選舉權(quán)和被選舉權(quán)嗎？
答：能。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，都是《物權(quán)法》確立的法定權(quán)利。不交物業(yè)費并沒有改變業(yè)主的身份，因此就有權(quán)參與小區(qū)業(yè)主的共同管理事務(wù)。但是，在集體合同階段，無理由欠費對全體業(yè)主利益確實有損害。
物業(yè)費是業(yè)主與物業(yè)公司之間的合同關(guān)系；選舉權(quán)與被選舉權(quán)是全體業(yè)主內(nèi)部事務(wù)，與是否交納物業(yè)費無關(guān)。
五、小區(qū)的事全交給物業(yè)公司，何必自己操心受累？這樣行嗎？
答：沒有監(jiān)督，就不會有安全和放心。沒有監(jiān)督，就不知道物業(yè)費時候花在何處，物業(yè)服務(wù)是否到位。業(yè)主不主動監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，只會助長不當服務(wù)的發(fā)生。
六、物業(yè)公司是不請自來，還是需要業(yè)主同意？
答：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商通過公開招標產(chǎn)生，成立業(yè)主委員會后，無論是繼續(xù)聘用前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是聘用新的物業(yè)企業(yè)，都要由全體業(yè)主通過公開招標決定決定。
七、用不交物業(yè)費表示對物業(yè)公司不滿，算維權(quán)行動嗎？
答：不算維權(quán)，只能說是消極做法。如果業(yè)主沒有取證技巧，沒有法律意識，當物業(yè)服務(wù)公司起訴未繳費業(yè)主的時候，往往由于被訴業(yè)主無法舉證而導(dǎo)致敗訴。因為前期物業(yè)服務(wù)是包干制，如果業(yè)主敗訴，則所欠物業(yè)費均成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
八、您知道我們小區(qū)哪些資源是屬于業(yè)主的嗎？
答：根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)除專有面積之外的公共部分（除專門約定外，如地下車庫），都屬于全體業(yè)主所有，包括綠地、道路、電梯等等。
九、您知道哪些屬于業(yè)主的資源被侵犯了嗎？
答：現(xiàn)在電梯廣告未經(jīng)全體業(yè)主同意被出租，其資源屬于業(yè)主，但業(yè)主并沒有得到收益。還有其他方面也存在權(quán)屬不明的爭議。
十、您關(guān)心小區(qū)的物業(yè)費收得是否合理嗎？
答：您應(yīng)當關(guān)心。這是您的切身利益。如能在下一年度收取物業(yè)費前成立業(yè)主委員會，我們就能盡快終止“前期物業(yè)合同”，重新簽訂新的經(jīng)過全體業(yè)主同意的物業(yè)合同，那才是公平合理、質(zhì)價相符、方便監(jiān)督的物業(yè)合同。
第二部分關(guān)于業(yè)主委員會
十一、為什么要成立業(yè)主委員會？
答：不成立業(yè)主委員會，就無法終止《前期物業(yè)合同》，無法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂符合全體業(yè)主要求的新的物業(yè)服務(wù)合同。
十二、成立業(yè)主委員會有法律依據(jù)嗎？
答：成立業(yè)主委員會，是《物權(quán)法》規(guī)定的法定權(quán)利。
十三、如何體現(xiàn)業(yè)主委員會的群眾性？
答：業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，接受全體業(yè)主和由業(yè)主選舉產(chǎn)生的監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督。業(yè)主擁有對業(yè)主委員會的質(zhì)詢權(quán)和罷免權(quán)。業(yè)主委員會的活動要公開化、陽光化，業(yè)主委員會的辦事程序和辦事范圍，要取得業(yè)主大會或業(yè)主大會常務(wù)機構(gòu)的同意。
十四、用什么方式選舉業(yè)主委員會？
答：業(yè)主委員會由全體業(yè)主投票產(chǎn)生，業(yè)主委員會候選人要向全體業(yè)主公示基本情況，以便全體業(yè)主了解和熟悉。我們建議，業(yè)主委員會候選人要在選舉前，與全體業(yè)主公開見面并接受大家的提問。
十五、誰來監(jiān)督業(yè)委會的人和他們的工作？
答：全體業(yè)主是監(jiān)督業(yè)主委員會的主體。其次，業(yè)主大會可以決定設(shè)立監(jiān)督委員會和業(yè)主大會常務(wù)機構(gòu)都可以隨時監(jiān)督并質(zhì)詢業(yè)主委員會。政府部門、媒體也有監(jiān)督業(yè)主委員會的權(quán)利。業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的行為損害了自己的利益，還可以向人民法院起訴。
十六、成立業(yè)主委員會，會不會把小區(qū)的事務(wù)搞得更亂了？
答：沒有監(jiān)督的權(quán)力，帶來絕對的腐��；絕對的腐敗必然帶來混亂。因此，成立業(yè)主委員會，只是小區(qū)管理民主化秩序化科學化的第一步，關(guān)鍵是全體業(yè)主要積極參與監(jiān)督和決策。
十七、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、居委會三者是什么關(guān)系？
答：業(yè)主委員會與居委會都是基層自治組織，均是為服務(wù)小區(qū)業(yè)主和居民而設(shè)立，應(yīng)平等協(xié)作，共同促進小區(qū)和諧建設(shè)。業(yè)主委員會受全體業(yè)主委托和批準，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同并監(jiān)督
物業(yè)日常服務(wù)質(zhì)量。
十八、現(xiàn)在很多業(yè)主沒有交納物業(yè)費。那么，業(yè)主委員會成立之后，業(yè)委會會不會起訴這些欠費業(yè)主？
答：不會。前期物業(yè)合同是由業(yè)主個人與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的，二者之間構(gòu)成合同關(guān)系�，F(xiàn)在欠費的這些業(yè)主只對建工物業(yè)構(gòu)成債務(wù)關(guān)系，與其他單位或個人無關(guān)，其他人也無權(quán)替物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張債權(quán)。
十九、有人說，業(yè)委會建立后，會起訴“違規(guī)”業(yè)主。這樣的說法有道理么？
答：現(xiàn)在的法律體系，并沒有明文規(guī)定業(yè)委會可以起訴業(yè)主。盡管《業(yè)主規(guī)約》、《議事規(guī)則》和業(yè)主大會決議對業(yè)主有強制力，但是這種強制力在物業(yè)區(qū)域的管理上，一般是通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》實現(xiàn)的。因此，在業(yè)主是不是“違規(guī)”這個問題上，業(yè)委會不是訴訟主體，也就不存在業(yè)委會動用公共收益去起訴“違規(guī)”業(yè)主的假設(shè)了。
二十、以后成立的業(yè)委會委員是否拿津貼？拿多少？由誰決定？
答：在全體業(yè)主沒有同意之前，業(yè)委會委員是沒有津貼的。在小區(qū)全體業(yè)主同意的情況下可能會有津貼，但是拿不拿、拿多少，都由小區(qū)全體業(yè)主決定。個別人是決定不了的。
另外，工資是與勞動合同聯(lián)系在一起的，業(yè)委會委員沒有勞動合同，如果全體業(yè)主同意給業(yè)委會委員發(fā)津貼，也不能被叫做發(fā)工資。
二十一、誰是小區(qū)里最高權(quán)力機構(gòu)？是業(yè)主委員會嗎？
答：最高權(quán)力機構(gòu)是業(yè)主大會，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定。全體業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)規(guī)模和現(xiàn)狀，自行決定如何設(shè)立業(yè)主管理機構(gòu)（即業(yè)主自治機構(gòu)），包括是否設(shè)立業(yè)主大會常務(wù)機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)。
二十二、業(yè)主委員會是領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主的嗎？
答：業(yè)主委員會是服務(wù)全體業(yè)主的，只有對業(yè)主大會的召集權(quán)和對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主大會可以設(shè)立常務(wù)機構(gòu)，作為小區(qū)日常事務(wù)的議事機構(gòu)——草擬中的《業(yè)主大會議事規(guī)則》建議設(shè)立的`，可由各單元選舉業(yè)主代表組成的單元代表議事會議，可以被認為是全體業(yè)主的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。
第三部分關(guān)于業(yè)主大會
二十三、業(yè)主大會籌備的前景是什么樣的？
答：權(quán)利應(yīng)該依法行使，權(quán)利受到侵害要依法維護。召開業(yè)主大會、建立業(yè)主委員會的目標，就是要建設(shè)安全、有序、文明的和諧小區(qū)。使每個人的“抱怨”有地放矢，使每個業(yè)主的權(quán)利得到保障。
第四部分關(guān)于籌備組與籌備進程
二十四、成立業(yè)主委員會要有多少步驟？
答：按照大的步驟來說，有九大步驟。
二十五、目前我們小區(qū)的成立業(yè)委會工作進展到什么程度？
答：現(xiàn)在籌備組工作已經(jīng)進入到向全體業(yè)主公示《業(yè)主規(guī)約》（征求意見稿）和《議事規(guī)則》（征求意見稿）征求業(yè)主意見階段。
二十六、成立了籌備組是不是就成立了業(yè)委會？
答：成立籌備組≠成立了業(yè)委會，只有全體業(yè)主中50%以上的人對將要發(fā)放的小區(qū)《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》投贊同票才能成立。如果您因為忙，放棄行使你做為業(yè)主的權(quán)利，那么極有可能因為最后沒有達到超過50%的法定比例，而使小區(qū)成立業(yè)委會的工作最后夭折。
二十七、怎樣避免個人或少數(shù)人控制籌備組（或今后成立的業(yè)委會），避免“一言堂”？
答：從發(fā)起動員簽名活動開始，志愿者們就在思考如何避免業(yè)主委員會專權(quán)，或部分委員通過控制業(yè)委會而損害全體業(yè)主利益。在籌備組正式建立之后，嚴格執(zhí)行籌備成員表決制。通過廣泛和深入的討論、通過集體表決，使籌備組的集體決定不會被任何一個成員所左右。
公開公平公正的討論、用規(guī)則限制任何一個人的權(quán)利、集體表決，是避免“一言堂”的有效方法。
二十八、籌備組成立了這么久為什么進度這樣慢，問題卡在了那兒？
答：在向全體業(yè)主公示《業(yè)主規(guī)約》和《議事規(guī)則》征求稿的同時，籌備組嚴格核算開發(fā)商提供的業(yè)主清冊及業(yè)權(quán)面積，發(fā)現(xiàn)與實際有較大的出入。到目前因開發(fā)商不能提供準確有效的業(yè)權(quán)面積而導(dǎo)致業(yè)主大會的延期。
二十九、業(yè)主產(chǎn)權(quán)信息是個人隱私么？
答：不是。建工物業(yè)的這個說法沒有法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》，我國房地產(chǎn)實行登記制度，通過公示業(yè)主產(chǎn)權(quán)信息（包括姓名、產(chǎn)權(quán)單位位置和面積），向全社會宣示業(yè)主對其所有產(chǎn)權(quán)的法定權(quán)利。因此，業(yè)主產(chǎn)權(quán)信息不是個人隱私，必須公示。
三十、怎樣才能加快成立業(yè)委會的步伐，我能做些什么？
答：每位業(yè)主都可以提出自己的建議，也可以通過向籌備組咨詢和查閱籌備會議資料，了解籌備進程，了解自己的權(quán)利如何得到保護。
業(yè)主們更可以通過旁聽會議的形式，親身感受集體討論、集體表決的作用，保障業(yè)主們的發(fā)言權(quán)、監(jiān)督權(quán)和參與權(quán)。
歸根結(jié)底，因為籌備組始終堅持一個基本原則，所有與全體業(yè)主相關(guān)的事務(wù)（包括物業(yè)費的價格、公共收益的使用和業(yè)委會的辦公經(jīng)費）的最終決定權(quán)，屬于全體業(yè)主，任何一個人都無權(quán)私自確定，籌備組從未具體討論，更無權(quán)決定。
尊重事實、尊重法律，積極參與，辨清是非，是每一位真正關(guān)心自身權(quán)益的業(yè)主，所應(yīng)做的。
xx佳園首次業(yè)主大會籌備組宣
業(yè)主委員會檔案資料管理辦法3
小區(qū)成立業(yè)主委員會，難在哪兒
《中華人民共和國物業(yè)管理條例》已于7年前頒布，業(yè)主委員會早已不是什么新生事物。然而，西安目前業(yè)主委員會成立率仍很低，這使得大修基金無法動用，業(yè)主維權(quán)比較艱辛。有人調(diào)侃業(yè)委會的成立“像中彩票”，需要有能力又熱心的退休人士，還要有一群素質(zhì)較高的業(yè)主，以及開明的物業(yè)公司——
20xx年4月，西安萬強藝術(shù)家小區(qū)一位業(yè)主被打，后因傷勢過重搶救無效死亡。在他發(fā)起成立業(yè)主委員會的過程中，開發(fā)商和物業(yè)公司雇兇殺人。
此案的主要嫌疑人滕麟、王少華已于去年12月18日被一審判處死刑。判決書下來那一夜，遇害業(yè)主左明煒的遺孀張大聯(lián)輾轉(zhuǎn)反側(cè)。從立案、審判到一審宣判，奔忙了近一年，寫了數(shù)不清的材料，事情終于有了結(jié)果，“拿到判決書，人根本不敢看，傷口又被撕開了一次�！�
李蓉莉，萬強藝術(shù)家小區(qū)成立業(yè)主委員會的發(fā)起人之一。從20xx年開始籌備到20xx年3月29日業(yè)主委員會成立，她坦稱“一言難盡”。目前，業(yè)主委員會依然面臨困境，因為種種原因，規(guī)范管理無法展開。“那么難我們都挺過來了，我有信心能夠?qū)⒐ぷ鞅M快推向正軌。”
業(yè)主委員會的成立，究竟難在哪兒？
住戶間相互了解有限
牽頭者面臨重重困難
南郊某小區(qū)的業(yè)主王力（化名）最近有點煩，入住了4年的小區(qū)，物業(yè)管理總是讓人不滿意：電費收取不合理，管道維修不及時等等，“個人去溝通時，總覺得物業(yè)不重視，推三阻四�！睘榱擞袀�和物業(yè)平等對話的平臺，從20xx年底，小區(qū)計劃籌備業(yè)主委員會。然而，接下來的情況讓他非常頭疼。
首先面臨的是誰來籌備的問題。年輕人要上班沒有那么多時間，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認定等問題，因為大多是以兒女的名義買的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。發(fā)起人的確定用了近一個月時間，召集業(yè)主第一次開會又用了3個月時間。響應(yīng)小區(qū)里貼通知的人不多，大部分業(yè)主一直在觀望。沒有大的場所，第一次會議的地點放在了小區(qū)籃球場。業(yè)主相互間不太熟悉，要取信于大家顯得很不容易。一年過去了，當初發(fā)起籌備的5個人，只剩下王力還在堅持。
西安洪振律師事務(wù)所武軍律師認為，成立難首先在于要求有點高。最新修訂的《西安物業(yè)管理條例》第二十三條規(guī)定的成立條件是符合下列情形之一：物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上；或是首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上。
陜西平鏡律師事務(wù)所周文海律師從20xx年就關(guān)注業(yè)主委員會成立的難題，并多次參與業(yè)主委員會成立的法律咨詢工作。在他看來，業(yè)主委員會和村民委員會雖然聽上去相似，但實際上卻很不同。村委會選舉時因為知根知底，有公信力的領(lǐng)導(dǎo)很容易選出，但小區(qū)居民來自五湖四海，互相之間不太了解，除非發(fā)生影響集體利益的事情，平常聯(lián)系較為松散。
20xx年，北郊某大型小區(qū)欲成立業(yè)主委員會，發(fā)起人獲得了業(yè)主的信任，開發(fā)商也提供了會議室，但拿委托書去房地局備案時，遭到“能不能代表業(yè)主”的質(zhì)疑。這時，有業(yè)主指責做防護窗生意的發(fā)起人是為了私利，發(fā)起人的.確有這個想法，但被無限放大之后，立刻遭到普遍質(zhì)疑。最后，發(fā)起人干脆賣了房子一走了之。
平臺難找，這好比新生選班長。雖然相互之間不了解，但大家至少坐在一個教室，而一般小區(qū)里是缺乏“教室”這個平臺的。網(wǎng)絡(luò)論壇現(xiàn)在比較發(fā)達，以此為平臺是否能夠解決這一問題？王力所住小區(qū)的qq群已經(jīng)成立兩年，但通過這種方式的了解“還是不夠”，很多老年居民也不習慣使用網(wǎng)絡(luò)。
和物業(yè)沒矛盾前就應(yīng)籌備
街道辦有義務(wù)當好牽頭人
成立業(yè)主委員會的契機，多是源自對物業(yè)服務(wù)不滿，這就很難獲得物業(yè)公司的支持。王力也覺得，“抱著抗衡的心態(tài)，物業(yè)公司很難積極參與�！睒I(yè)主委員會的成立應(yīng)該是業(yè)主、物業(yè)公司和相關(guān)管理部門通力合作的結(jié)果，《西安市物業(yè)管理條例》第二十三條規(guī)定：街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當予以指導(dǎo)。
周文海認為一些街道辦沒有盡到相關(guān)義務(wù)。街道辦應(yīng)該更加主動地去組織業(yè)主委員會，當好牽頭人，單純靠業(yè)主去向物業(yè)公司索取相關(guān)資料，不容易也不合適。如果能在剛開始就主動一些，在雙方尚未發(fā)生矛盾時就組織成立，物業(yè)公司也相對會多些配合。
楓葉新都市業(yè)主委員會成立于20xx年，目前運轉(zhuǎn)良好。這家業(yè)委會的主任毛新榮對于西安市業(yè)主委員會成立率不高感到不解，國家法律
法規(guī)比起當年已經(jīng)細化不少，業(yè)主的維權(quán)意識也在不斷提高。她認為，問題出在有些開發(fā)商和物業(yè)公司目光短淺，沒有意識到成立業(yè)主委員會早已是大勢所趨。在她看來，自己小區(qū)的物業(yè)開發(fā)商比較明智，在得知業(yè)主委員會開始籌備后，借給籌備人3萬元作為啟動資金。開發(fā)商、物業(yè)方積極配合，小區(qū)的管理水平就提高了，對于后續(xù)樓盤的銷售也必然具有正面作用�，F(xiàn)在，該業(yè)主委員會和物業(yè)公司關(guān)系融洽。記者采訪時，正逢雙方召開元旦茶話會。
“這也得益于負責溝通的委員以大家利益為重，不提自家問題，物業(yè)方便會減少對立情緒�！泵聵s說，“業(yè)主委員會成立一年后，工作人員才開始領(lǐng)取工資。什么樣的人適合做業(yè)主委員會的工作？一定不能有太多私心雜念，否則走不長�！�
武軍律師認為，缺乏對開發(fā)商、物業(yè)的制約機制也是問題之一。物業(yè)管理條例雖然規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供籌備工作所需的義務(wù)，但卻沒有懲罰措施。
團結(jié)的核心善用法律維權(quán)
一個天時地利人和的樣本故事
楓葉新都市業(yè)委會的成立，像是一個“天時地利人和”的樣本故事。從籌備到成立，只用了不足4個月時間。
發(fā)起籌備的時間選在了20xx年的大年初四。那時，住戶們基本都在家過春節(jié)，不少人還在同一個單位工作，相對熟悉。
發(fā)起人拿著擴音喇叭，物業(yè)公司提供了兩張桌子——3天時間里，入住的900多戶中，有700多戶簽名同意成立業(yè)委會。70人的維權(quán)小組形成后，又選出了由27人組成的委員會，每一次進展都有章可循。毛新榮的丈夫是業(yè)主，她的資格認定要得到丈夫的全權(quán)委托書。
開會地點在小區(qū)的舊餐廳。第一次開會，業(yè)主們暢所欲言，用毛新榮的話講“吵個不�！薄Ｂ�，舉手表決、少數(shù)服從多數(shù)，章程也定了下來。每個月寫工作計劃，遇有突發(fā)事件時，業(yè)委會的常委們開會討論、商議解決。
接下來，一切按程序走：房地局備案，小區(qū)公示，聘請律師清理家產(chǎn)，確定管理用房，收回小區(qū)廣告和施工設(shè)備圖紙，核查大修基金等等。
業(yè)主委員會通過報紙公開進行招聘后，一下子來了七八家物業(yè)公司。開會時，業(yè)主們還是鐘情原有的物業(yè)公司。大家也擔心，如果換了新的物業(yè)公司，小區(qū)每天僅垃圾就有20車，一旦出了狀況就會很麻煩。
臨街房出租和廣告位都牽扯業(yè)主利益，業(yè)委會沒有經(jīng)營權(quán)，便委托物業(yè)公司經(jīng)營管理，收入按比例分配。
陜西聯(lián)強律師事務(wù)所白云主任曾表示，楓葉新都市業(yè)主委員會之所以能夠帶領(lǐng)廣大業(yè)主，摸索出這種物業(yè)管理模式，是因為整個小區(qū)有一個團結(jié)的核心，并善于運用法律維護合法權(quán)益。
自成立到現(xiàn)在，楓葉新都市業(yè)委會已接待了七八十家小區(qū)業(yè)主來咨詢經(jīng)驗。
每個步驟都要在陽光之下
特殊情況可采用迂回策略
《西安市物業(yè)管理條例》已經(jīng)市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議通過，自20xx年6月1日起施行。如何進一步加快業(yè)主委員會的成立？武軍以自己在南京的親身感受，提出了居委會來主持管理的建議。毛新榮覺得，應(yīng)該加強宣傳成立業(yè)委會的好處，如果不成立，小區(qū)的大修基金就難以啟用。
南郊某小區(qū)業(yè)主委員會的成立也許能從另一個方面說明問題。開發(fā)商支持成立的前提，是業(yè)委會必須是自己利益的代言人，且由自己指認代表，與開發(fā)商有親密關(guān)系的業(yè)主達到10%以上，初次選舉便占了優(yōu)勢。周文海律師建議，業(yè)主先答應(yīng)條件，首先要成立，開發(fā)商可以指認主任，但必須由其他業(yè)主當委員，以此“妥協(xié)”后，若有不滿，則可在換屆選舉時改選主任。在這種迂回的策略下，這個小區(qū)的業(yè)主委員會20xx年順利成立。
房地產(chǎn)行業(yè)的知名律師秦兵介紹說，在北京，目前真正有業(yè)主委員會的小區(qū)，占總數(shù)不足10%。他認為，法律沒有規(guī)定必須成立業(yè)主委員會，而是鼓勵成立、主張成立。業(yè)主們是一個龐大的消費群體，出于保護業(yè)主權(quán)益的需要，應(yīng)通過嚴格的立法來保障成立業(yè)主委員會的每一個步驟都在陽光之下，“解決社會矛盾成本最低的方法就是立法，立好法，立高質(zhì)量的法�！�
摒棄私心堅定信心
“每天8小時在單位，16個小時在小區(qū)”，已成為城市居民的一種生活模式。然而，一提到小區(qū)，許多人總皺眉頭。原因何在——小區(qū)的管理不盡如人意。且不說大修基金去向如何、管理是否到位等等，當業(yè)主利益遭遇漠視或受到侵害時，維權(quán)的艱苦與漫長，使不少人進退兩難、欲罷不能。究其癥結(jié)，許多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。
同一個小區(qū)的業(yè)主們要有一種意識，一種“事情關(guān)己不能掛起”的意識，積極主動地為本小區(qū)業(yè)委會的成立貢獻力量，同時講究方式方法，除了嚴格按照國家和地方的法律法規(guī)辦事，還要選擇恰當?shù)臅r機，摒棄私心，盡可能多“走動”，事先贏得多數(shù)人的理解、支持和配合，按步驟，守規(guī)矩，直至完全促成。
做事情遇到困難、挫折都很正常，關(guān)鍵是要有信心，一種不達目的不罷休的信心。
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