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工程建設項目管理辦法
第一條為加強城市房屋拆遷管理，保障城市建設的順利進行，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合住房制度改革和本市實際，制定本辦法。
第二條凡在本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋（含構(gòu)筑物、附屬物），除道路、河道、防洪墻、公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共綠地、廣場等市政建設工程項目以外的非市政建設工程項目需要拆遷的，均適用本辦法。
原集體土地上房屋，土地轉(zhuǎn)為國有后拆遷的，補償辦法另行制訂。
第三條本辦法所稱拆遷人，系指取得拆遷許可證的建設單位或者個人。
本辦法所稱被拆遷人，系指被拆除房屋及其附屬物的所有人、法定代管人和承租人。
第四條城市房屋拆遷應當符合城市規(guī)劃，遵循等價有償?shù)脑瓌t。
第五條拆遷人必須依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償。被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
第六條南京市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋拆遷的行政主管部門，南京市房屋拆遷管理辦公室負責城市房屋拆遷的日常管理工作。
第七條規(guī)劃、建設、國土、公安、商業(yè)、教育、衛(wèi)生、郵政、電信、工商行政、稅務、供電以及市政公用等部門，應當按照各自的職責，協(xié)同房屋拆遷主管部門做好城市房屋拆遷工作。
第八條對在城市房屋拆遷工作中有突出貢獻的單位或個人應當給予獎勵。
第二章拆遷管理一般規(guī)定
第九條房屋拆遷實行拆遷許可證制度。需要拆遷房屋的，應當向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請。房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起20日內(nèi)，作出答復。對經(jīng)審核許可拆遷的，頒發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定收取拆遷管理費。
第十條申請房屋拆遷許可證，應當提交下列文件：
�。ㄒ唬┙ㄔO項目批準文件；
�。ǘ┙�(jīng)批準的規(guī)劃方案；
（三）建設用地批準文件；
�。ㄋ模┎疬w方案（包括拆遷范圍、拆遷對象、拆遷期限、實施步驟以及拆遷償款的測算方案等）；
�。ㄎ澹┯嘘P(guān)銀行出具的已專項收存申請人不少于拆遷補償總額80%的資金證明；
�。┎疬w主管部門規(guī)定提交的其他有關(guān)文件。
因凈地出讓拆遷的，申請人除應當提交本條第四項、第五項規(guī)定文件外，還應當提交市政府的有關(guān)批準文件。
第十一條實施房屋拆遷不得超越經(jīng)批準的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。
拆遷人確需延長規(guī)定期限的，應當在拆遷期限屆滿前的15日內(nèi)，向房屋拆遷主管部門申請延長期限。
第十二條房屋拆遷管理實行拆遷實施單位的資格審核制度和房屋拆遷工作人員持證上崗制度。
第十三條未取得拆遷資格的申請人，需要拆遷涉及他人房產(chǎn)權(quán)益的自管房屋，必須委托具備拆遷資格的單位實施拆遷。不涉及他人房產(chǎn)權(quán)益的，申請人在領取拆遷許可證后，可以自行拆遷。
房屋拆遷主管部門不得接受委托拆遷。
第十四條實施道路建設補償用地項目拆遷的，申請人可以按照補償用地的凈地評估價值，向銀行申請拆遷補償專項抵押貸款，具體辦法另行制訂。
第十五條房屋拆遷主管部門應當通知城建、工商行政、街道辦事處等部門和單位，停辦拆遷范圍內(nèi)的建設工程規(guī)劃許可證、工商營業(yè)執(zhí)照、房屋翻建、房產(chǎn)交易、房屋析產(chǎn)、房屋使用交換以及房屋租賃備案等手續(xù)。停辦時限為一年，申請延長期限不得超過十二個月，逾期自行終止。
第十六條房屋拆遷主管部門核發(fā)房屋拆遷許可證后，應當將許可事項以公告或者其他形式予以公布。
房屋拆遷應當對拆遷政策、辦事程序、補償價格實行公開。
第十七條在房屋拆遷主管部門公布的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法的規(guī)定簽訂書面拆遷補償協(xié)議。
拆遷補償協(xié)議應當使用房屋拆遷主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范文本，并經(jīng)房屋拆遷主管部門監(jiān)證。
第十八條拆遷補償協(xié)議監(jiān)證后，拆遷人應當根據(jù)協(xié)議的約定，通知有關(guān)銀行向被拆遷人開具拆遷補償款專項存款憑據(jù)。
第十九條被拆遷人需要以拆遷補償支付其購房款的，應當向有關(guān)銀行提交經(jīng)監(jiān)證的拆遷補償協(xié)議、經(jīng)備案或者登記的購房合同、拆遷補償款專項存款憑據(jù)以及房屋拆遷主管部門出具的拆遷補償款使用通知，由銀行支付給售房人。
被拆遷人購買房屋價款中的拆遷補償款部分，可免交契稅。
第二十條被拆遷人購房經(jīng)費不足時，可以按照有關(guān)規(guī)定申請貸款。被拆遷人購房后拆遷補償有余額的，余額不超出拆遷補償款總額20%的部分，被拆遷人可以現(xiàn)金提取。
被拆遷人提取拆遷補償現(xiàn)金的，應當依法納稅。
第二十一條拆除違法建筑、超過批準使用期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償，具體標準另行制訂。
第二十二條被拆遷人不得提出超出本辦法規(guī)定的要求或者附加條件；拆遷人不得擅自提高或者壓低補償標準。
第二十三條拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出拆遷補償方案，報房屋拆遷主管部門批準后實施。拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察評估，并依法辦理證據(jù)保全。
第二十四條拆除設有抵押權(quán)的房屋，由抵押權(quán)人和抵押人重新設立抵押權(quán)或者由債務人清償債務后，方可給予補償。
抵押權(quán)人和抵押人在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)未按照前款規(guī)定處理的，拆遷人可以參照本辦法第二十三條的規(guī)定實施拆遷。
拆除設有典權(quán)的房屋應當依法清典。
第二十五條拆遷補償協(xié)議簽訂后，拆遷人應當將拆除房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或者房屋租賃證交由原發(fā)證部門收回。
第二十六條拆遷人與被拆遷人就拆遷補償事宜經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。
當事人對裁決不服的，可以依法向人民法院提起訴訟。
訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。
第二十七條在房屋拆遷公告規(guī)定的或者本辦法第二十六條第一款規(guī)定的裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。
第二十八條法律、法規(guī)對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
拆除撥借房產(chǎn)、國家經(jīng)租房產(chǎn)以及由政府代管的私有房產(chǎn)，必須經(jīng)市房屋拆遷主管部門審核批準，按有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十九條房屋拆遷主管部門和拆遷實施單位應當建立健全拆遷檔案，加強對拆遷資料的管理。拆遷工作結(jié)束后，拆遷人應當按照規(guī)定向房產(chǎn)管理部門移交有關(guān)資料。
第三章住宅房屋拆遷
第三十條住宅房屋的拆遷補償款由產(chǎn)權(quán)置換補償款和居住區(qū)位補償款兩部分組成，其計算方法如下：
產(chǎn)權(quán)置換補償款=［綜合經(jīng)濟住房價格-（磚混一等房屋的重置價格-被拆除房屋的重置價格結(jié)合成新）］×被拆除房屋的建筑面積居住區(qū)位補償款=居住區(qū)位補償價格×被拆除房屋的建筑面積第三十一條拆除公有出租房屋，拆遷人應當按照下列規(guī)定支付拆遷補償款：
（一）產(chǎn)權(quán)置換補償款的20%支付給被拆除房屋所有人作為城市或者單位住房基金（視同承租人已按房改政策購買原公有住房）；
（二）產(chǎn)權(quán)置換補償款的80%和居住區(qū)位補償款支付給購買本市成套住房的被拆除房屋承租人。
被拆除房屋承租人現(xiàn)住房面積（含他處住房）超出房改政策規(guī)定的現(xiàn)住房購房面積上限標準的，超出部分的居住區(qū)位補償不再支付，產(chǎn)權(quán)置換補償款歸被拆除房屋所有人所有。
第三十二條拆除私有自住房屋（含已購房改房），拆遷人應當將拆遷補償款支付給被拆除房屋所有人。
第三十三條拆除私有出租房屋，拆遷人應當按照下列規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┳赓U關(guān)系由租賃雙方自行建立的，拆遷人應當根據(jù)租賃雙方有關(guān)處置租賃關(guān)系的書面協(xié)議所約定的方式支付拆遷補償款。約定不成的，拆遷人應當以拆遷補償款購買的本市成套住宅房屋，補償給被拆除房屋所有人。以房屋補償?shù)模赓U關(guān)系繼續(xù)保持（因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改）。
�。ǘ┮驀矣嘘P(guān)私房改造政策等原因形成的租賃關(guān)系，除租賃雙方另有約定外，被拆除房屋所有人可以根據(jù)本條第一款規(guī)定選擇以房屋補償，并繼續(xù)保持租賃關(guān)系，或者選擇貨幣補償。選擇貨幣補償?shù)�，拆遷人將產(chǎn)權(quán)置換補償款支付給被拆除房屋的所有人，居住區(qū)位補償款支付給被拆除房屋的承租人。
租賃雙方在規(guī)定的期限內(nèi)不能處置好租賃關(guān)系的，拆遷人依法辦理證據(jù)保全并對拆遷補償款提存公證后，按照本辦法第二十六條的規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條拆遷貨幣補償與住房分配貨幣化相結(jié)合。沒有領取過住房補貼、且在拆遷范圍以外無其他住房的被拆遷人，以按照本辦法計算的補償款所能購買的屆時公布的經(jīng)濟適用住房的面積，與被拆遷人應享有的購房規(guī)定的補貼標準面積有差額的，應當按照下列規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┎蛔忝娣e標準的，被拆遷人所在單位有條件的可對不足部分按屆時房改標準予以補貼；
�。ǘ┏雒娣e標準的，被拆遷人所在單位不再給予補貼。
第三十五條被拆遷人因原住房面積過�。ú缓諕鞈簦瑹o力購房的，可以向拆遷人提出申請過渡住房，拆遷人按照人均建筑面積8平方米的標準，提供過渡住房。被拆遷人繳納過渡住房入住費后，承租過渡住房。
承租過渡住房的租期未超過五年的，拆遷人應當在被拆遷人搬離時支付拆遷補償款。超過五年的，拆遷人應當將產(chǎn)權(quán)置換補償款支付給被拆除房屋的所有人，居住區(qū)位補償款不再支付（均不計利息）。
第三十六條被拆遷人確有另處住房，拆遷后不再購房的，經(jīng)向房屋拆遷主管部門申請核準后，可以現(xiàn)金提取產(chǎn)權(quán)置換補償款。
第三十七條拆遷人應當向被拆除房屋的實際使用人支付下列補助費用：
（一）搬家補助費；
�。ǘ┮淮涡赃^渡補助費；
�。ㄈ╇娫鋈葙M、煤氣、電話、空調(diào)、有線電視拆裝補助費。
第四章非住宅房屋拆遷
第三十八條非住宅房屋系指在房屋拆遷主管部門拆遷公告前，具有合法手續(xù)且實際作為非住宅使用的房屋。
非住宅房屋分為營業(yè)房和非營業(yè)用房。營業(yè)用房，系指直接從事營業(yè)活動的商業(yè)服務用房；非住宅中除營業(yè)用房以外的其他用房統(tǒng)稱非營業(yè)用房。
第三十九條非住宅房屋的拆遷補償款由產(chǎn)權(quán)置換補償款、商業(yè)區(qū)位補償款和一次性綜合補助費三部分組成，其計算方法如下：
產(chǎn)權(quán)置換補償款=［綜合非住宅價格-（磚混非住宅房屋的重置價格-被拆除房屋的重置價格結(jié)合成新）］×被拆除房屋的建筑面積商業(yè)區(qū)位補償款=商業(yè)區(qū)位補償價格×被拆除房屋的建筑面積一次性綜合補助費應當根據(jù)被拆除營業(yè)用房的實際使用人上繳稅費情況綜合確定，支付給被拆除房屋的實際使用人。
第四十條商業(yè)區(qū)位補償價格根據(jù)被拆除房屋的商業(yè)區(qū)位、層次和使用功能的不同，按照下列標準進行調(diào)節(jié)：
�。ㄒ唬┮陨虡I(yè)區(qū)位一級為基價，每降低一個區(qū)位等級補償款依次遞減；
�。ǘI業(yè)用房以一層房屋補償額為基價，二層遞減20%，三層遞減40%，四層及四層以上遞減50%（最低不低于同區(qū)位居住區(qū)位補償標準），地下室及半地下室遞減70%；
（三）非沿主干道房屋按照所在區(qū)位的次一級區(qū)位補償，區(qū)位等級最低的不再降低。
第四十一條拆除出租非住宅房屋，拆遷人應當根據(jù)租賃雙方有關(guān)處置租賃關(guān)系的書面協(xié)議所約定的方式，支付拆遷補償款。約定不成的，被拆除房屋所有人可以選擇房屋補償或者貨幣補償。
被拆除房屋所有人選擇房屋補償?shù)�，由拆遷人以拆遷補償款購買房屋補償給房屋所有人，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持（因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改），拆遷人與被拆除房屋所有人應當結(jié)算拆遷補償款與補償房屋價格的差價。
以貨幣補償?shù)�，拆遷人應當按照下列規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┏凶馄谠�1年以內(nèi)的，商業(yè)區(qū)位補償款支付給被拆除房屋所有人；
�。ǘ┏凶馄诔^1年，在2年以內(nèi)的，商業(yè)區(qū)位補償款的80%支付給被拆除房屋所有人，20%支付給承租人；
�。ㄈ┏凶馄诔^2年，在5年以內(nèi)的，商業(yè)區(qū)位補償款的60%支付給被拆除房屋所有人，40%支付給承租人；
（四）承租期超過5年，在10年以內(nèi)的，商業(yè)區(qū)位補償款的40%支付給被拆除房屋所有人，60%支付給承租人；
（五）承租期超過10年，在20年以內(nèi)的，商業(yè)區(qū)位補償款的20%支付給被拆除房屋所有人，80%支付給承租人；
（六）承租期超過20年的，商業(yè)區(qū)位補償款全部支付給承租人。
第四十二條對拆遷范內(nèi)被拆遷人的生產(chǎn)場地，拆遷人應當按照區(qū)位給予補償。
本辦法所稱生產(chǎn)場地系指直接用于生產(chǎn)的露天場地，包括貨運企業(yè)的貨物堆場，汽車運輸、修理企業(yè)的停車、修車場，醬品廠的露天制作場地，水泥預制構(gòu)件生產(chǎn)場地。
第四十三條拆除生產(chǎn)用房，其設備的拆除安裝和搬運費用，由拆遷人按照房屋建筑面積重置價格結(jié)合成新的10%補償，有重型設備的，按20%補償。拆遷單位非生產(chǎn)用房，按5%補償。
第五章法律責任
第四十四條對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門予以警告、責令停止拆遷，并可處以罰款：
�。ㄒ唬┪慈〉梅课莶疬w許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的，處以十萬元以下罰款；
�。ǘ┪形慈〉梅课莶疬w資格證書的單位實施拆遷的，對委托單位處以一萬元以上、三萬元以下罰款，對被委托單位處以二萬元以上、五萬元以下罰款；
（三）擅自提高或降低補償標準，擴大或縮小補償范圍的，對拆遷實施單位處以一萬元以上、三萬元以下罰款；
�。ㄋ模o正當理由超過規(guī)定拆遷期限的，對拆遷人處以一萬元以上、三萬元以下罰款。
第四十五條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訟訴。逾期不申請復議、不起訴，又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十六條脅迫、侮辱、歐打房屋拆遷工作人員，妨礙房屋拆遷工作人員依法拆遷的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第四十七條房屋拆遷工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上一級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十八條本辦法所涉及的價格和費用標準由市物價管理部門會同市房屋拆遷主管部門制定，并定期公布。
第四十九條本市所轄各縣人民政府可參照本辦法，結(jié)合本縣實際情況制定拆遷實施辦法，并報市政府備案。
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