上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法

從化市、增城市國土房管局，各區(qū)分局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動，預(yù)防、減少前期物業(yè)管理糾紛，保護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動通知如下：

　　一、主管部門

　　市國土資源和房屋管理局(以下簡稱：市國土房管局)負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。各區(qū)分局、縣級市國土房管局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的日常管理工作。

　　二、基本原則

　　前期物業(yè)管理應(yīng)以公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);在沒有投標(biāo)單位參加招投標(biāo)或招投標(biāo)單位少于三家時，經(jīng)所在區(qū)、縣級市國土房管局批準(zhǔn)，可采用協(xié)議招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

　　三、實(shí)施單位

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作在市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局的監(jiān)督下由建設(shè)單位組織實(shí)施。

　　四、招標(biāo)時間

　　尚未售房的小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)。

　　五、主要程序

　　(一)備案申請

　　建設(shè)單位應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告10日前，向物業(yè)所在地各區(qū)分局、縣級市國土房管局提出備案申請，并提交下列材料：

　　1.規(guī)劃許可。新建項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖。

　　2.招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明：招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式;物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時間;投標(biāo)資格條件、報名的地址和期限;獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

　　3.招標(biāo)文件。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)公告前完成招標(biāo)文件的編制。

　　(二)招標(biāo)

　　從化市、增城市國土房管局，各區(qū)分局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案通知書》。建設(shè)單位憑《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案通知書》在廣州市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告發(fā)布后不允許改變招標(biāo)文件;確需改變的，應(yīng)經(jīng)各區(qū)分局、縣級市國土房管局批準(zhǔn)。

　　(三)投標(biāo)

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是具有物業(yè)管理資質(zhì)和獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件的截止日前，將投標(biāo)文件送達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。

　　(四)開標(biāo)

　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止日后依照招標(biāo)書約定的時間公開進(jìn)行。開標(biāo)時，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證;經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封。

　　(五)評標(biāo)

　　評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由5人組成，其中：招標(biāo)人代表1人，業(yè)主代表2人，物業(yè)管理專家2人。物業(yè)管理專家由市國土房管局統(tǒng)一選聘并制作專家名冊，市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局監(jiān)督招標(biāo)人從名冊中隨機(jī)選出參加評標(biāo)委員會的物業(yè)管理專家。與招標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得參加評標(biāo)委員會，并應(yīng)當(dāng)主動回避評標(biāo)工作。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。業(yè)主代表由招標(biāo)人隨機(jī)從業(yè)主中選定;暫無業(yè)主入住的小區(qū)，由街道、居委會各派1人參加。

　　評標(biāo)委員會經(jīng)評審，多數(shù)評委認(rèn)為投標(biāo)文件有不符合招標(biāo)要求、可能影響招標(biāo)公正性或可能損害業(yè)主利益的，可以否決，并依照本辦法重新招標(biāo)。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地評審?fù)稑?biāo)文件，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見簽名并承擔(dān)個人責(zé)任。

　　各區(qū)分局、縣級市國土房管局、街道應(yīng)派人監(jiān)督評標(biāo)全過程。

　　(六)中標(biāo)

　　評標(biāo)委員會可推薦1名專家牽頭組織評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對招標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較;評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，并推薦合適的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告與推薦確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。

　　中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在物業(yè)小區(qū)內(nèi)顯要位置公布15日。在公示期內(nèi)，業(yè)主、其他投標(biāo)人有異議的，由區(qū)、縣級市國土房管局在5個工作日內(nèi)審查處理;業(yè)主、其他投標(biāo)人無異議的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有同等法律效力。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起15個工作日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。

　　建設(shè)單位也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，受委托的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有代理物業(yè)管理招投標(biāo)業(yè)務(wù)的資格。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并按本條第一款辦理相關(guān)手續(xù)，接受所在地國土房管部門的監(jiān)督。

　　六、事后備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將中標(biāo)結(jié)果、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料向物業(yè)所在地的各區(qū)分局、縣級市國土房管局備案。各區(qū)分局、縣級市國土房管局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業(yè)管理中標(biāo)備案書》。

　　七、合同期限

　　前期物業(yè)服務(wù)合同一般不超過三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿而業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立，且業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他物業(yè)管理人或自行管理的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿而業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位重新通過公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行。以前的有關(guān)文件與本通知有不同規(guī)定的，以本通知為準(zhǔn)。執(zhí)行中如有問題，請及時向市國土房管局物業(yè)管理處反饋。