房屋買賣合同律師

第2章 合同中“定金”“訂金”引發(fā)糾紛- 李某：我于2000年10月9日與開(kāi)發(fā)商簽訂了M花園一套商品房的《認(rèn)購(gòu)單》，這是復(fù)印件，你們看一看。據(jù)此我先交3萬(wàn)元定金，開(kāi)發(fā)商將房屋為我保留7天，這期間我們要簽訂合同或者不簽訂合同退定金；簽訂合同后，此認(rèn)購(gòu)單自動(dòng)失效。后來(lái)10月14日，我們簽訂了《北京市商品房預(yù)售契約》，這是復(fù)印件（在定金這項(xiàng)他們寫(xiě)“零”元）。我已于當(dāng)日一次性付清了全部房款23萬(wàn)多元（包括先前交的3萬(wàn)元）。 沒(méi)過(guò)幾天，由于有人想出高價(jià)買這套房子，開(kāi)發(fā)商找我協(xié)商，他們同意將全部房款退給我，要我在解除買房協(xié)議書(shū)上簽字。但當(dāng)我提出追究賣方的定金責(zé)任時(shí)，他們卻以合同當(dāng)中沒(méi)約定為由，拒不承擔(dān)定金責(zé)任。我想知道他們有沒(méi)有法律根據(jù)。 答：首先，從您所列舉證據(jù)的形式上看，都是復(fù)印件，這對(duì)您是很不利的。按照相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)對(duì)方不承認(rèn)復(fù)印件所記載的事實(shí)時(shí)，您將面臨承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。 李某：是的，《認(rèn)購(gòu)單》是在簽訂買房合同的時(shí)候被開(kāi)發(fā)商收回的，而買房契約是要去進(jìn)行預(yù)售登記，所以原件都沒(méi)在我手里。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商并不否認(rèn)我所持有的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》復(fù)印件的內(nèi)容。答：下面，就其記載的內(nèi)容給您作一下解釋。就“定金”我國(guó)法律有明確規(guī)定。根據(jù)《合同法》第一百一十三條《擔(dān)保法》第八十九、九十條等條款，雙方當(dāng)事人是以在簽訂合同時(shí)約定“定金”條款作為履行合同的擔(dān)保。在作出“定金”約定時(shí),北京房產(chǎn)律師，概括起來(lái)要注意以下幾方面。第一，定金的數(shù)額不能超過(guò)合同標(biāo)的總額的百分之二十。第二，定金條款可以作為主合同的內(nèi)容，在主合同中約定；也可以單獨(dú)就定金擔(dān)保訂立擔(dān)保合同。第三，定金的處理方式不能違法。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 李某：請(qǐng)結(jié)合我前后兩個(gè)合同談?wù)劧ń鸷脝�？答：在《認(rèn)購(gòu)單》有效期間，按約定承擔(dān)責(zé)任，是無(wú)可厚非的。關(guān)鍵是《認(rèn)購(gòu)單》在《商品房買賣契約》簽訂后失效，此后只能以《契約》約定為準(zhǔn)。而在您所簽訂的《契約》恰恰沒(méi)有“定金”的約定，也就是說(shuō)，《認(rèn)購(gòu)單》中所記載的“定金”內(nèi)容，對(duì)《契約》根本不產(chǎn)生法律效力。 李某：我明白了。那么，如果我想表達(dá)“定金”擔(dān)保內(nèi)容該如何處理呢？答：可以這樣處理。第一，在《契約》當(dāng)中明確寫(xiě)明定金的數(shù)額，交付的時(shí)間，方式等。第二，與賣方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為《契約》的附件，在此記載上述定金內(nèi)容。第三，單獨(dú)簽訂擔(dān)保合同，以擔(dān)保合同的履行。 李某：謝謝。我會(huì)爭(zhēng)取與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理好此事。法律意見(jiàn)：隨著個(gè)人購(gòu)房主體的增加，我們?cè)诮哟��?dāng)事人咨詢的過(guò)程中，越來(lái)越多的遇到因“定金”或“訂金”而引發(fā)的糾紛。從法律角度來(lái)講，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因是當(dāng)事人對(duì)相關(guān)法律知識(shí)的欠缺，并在購(gòu)房活動(dòng)中片面的注重價(jià)格、地理位置等問(wèn)題，從而忽略了對(duì)法律程序和法律問(wèn)題的識(shí)別，為購(gòu)房的整個(gè)過(guò)程埋下了隱患。在此，我們?yōu)闇?zhǔn)備購(gòu)房者出以下建議： 一、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查，對(duì)項(xiàng)目的自然狀況，開(kāi)發(fā)商（賣方）的資信等情況都不能忽略。二、項(xiàng)目銷售的合法性。三、仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商（賣方）所提供的法律文件，如認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同、補(bǔ)充協(xié)議等，慎在這些文件上簽字。四、如有能力，最好聘請(qǐng)專業(yè)人士協(xié)助處理。 相關(guān)的主題文章：

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