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對城市拆遷中私產房土地使用權補償問題的探討
一、國有土地所有權和使用權分離的法律依據(jù)按照傳統(tǒng)的民法理論，物權分為自物權和他物權。自物權是對自己的物所享有的權利；他物權是對他人的物所享有的權利。對于他物權來講，他物權人雖然不享有此物的所有權，但依照權能的劃分，他物權人仍然可依法對他人之物享有占有、使用、收益和依法處分的權利。這種傳統(tǒng)的民法物權論自羅馬法始，已為現(xiàn)代各國民法所采用，在我國的《民法通則》中則表述為財產權和與財產權有關的財產權。
國有土地所有權是指國家對其依法所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利。國有土地所有權包含土地占有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權四種權能。國有土地使用權是從國有土地所有權派生出來的一項獨立權能，指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權利。按照我國民法通則的規(guī)定，土地使用權是一項民事權利，是一種物權。在土地使用權存續(xù)期間，土地使用者在法律設定的權利范圍內，還可以享有轉讓權、抵押權等權利。土地使用權是一種他物權，特別是在城市土地國有化之后，任何占有、使用國有土地的主體所享有的國有土地使用權都是從國有土地所有權中分離出來的一種他物權。土地使用權是一種用益物權。土地使用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，占有是前提，使用或收益是目的，土地占有權是對土地的實際控制權，它是行使土地所有權和使用權的基礎。在我國，對國有土地的占有一直存在著土地所有人的直接占有和非所有人占有，事實上的占有和法律上的占有的區(qū)別。所謂土地所有人占有，是指土地所有人直接對土地的實際控制，如我國在未實行土地國有化前，國家通過劃撥等方式將國有土地交付國家機關或國有企業(yè)使用，體現(xiàn)的就是所有人占有。土地非所有人占有，是指土地非所有人對土地的實際控制，如一般的民事主體，經國家有關主管部門的審批、依法轉讓而取得對國有土地的實際控制權。事實上的占有是指在法律沒有明確禁止規(guī)定的情況下，民事主體通過占有行為取得（依法律的任意性規(guī)范）對土地實際控制的情形，如我國建國初期在城鎮(zhèn)空地自建私房對土地的占有。法律上占有則是依照法律規(guī)定的程序形成的對土地占有。依照我國的《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》和國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，可以清楚看出我國現(xiàn)階段實行國有土地所有權與使用權相分離的制度。對國有土地的使用權，采用劃撥或市場轉讓等方式，從無償、無限期地使用逐步向有償、有限制使用過渡。
二、我國城市土地、房屋產權制度的歷史沿革
中華人民共和國成立前的國民黨政府時期，土地、房產實行私有制。個人可以通過買賣、繼承等方式獲得土地和房產的所有權。新中國成立后，我國城市土地、房產制度的變革大致經歷了四個階段。
第一階段為我國土地、房產法律制度初創(chuàng)時期。建國初期，根據(jù)當時具有憲法性質的《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領》和隨后的《中華人民共和國土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》等的規(guī)定，在全國農村和城市郊區(qū)實行了土地改革，廢除了封建地主土地私有制，使廣大農民分得土地并取得了土地所有權。1952年，在全國土地改革基本完成以后，開展了全國性的農業(yè)合作化運動，初期采用農民土地入股、集體耕種、收益分紅，但土地所有權仍然屬于原入股農民所有。隨著農業(yè)合作化運動的深入，經過高級農業(yè)合作社和人民公社化，農村的土地私有制轉變?yōu)榧w所有制，但農民的宅基地、自留地、自留山仍然屬于農民個人所有。這種制度在1954年我國的第一部憲法里得到確認。在城市，建國初期，首先沒收了敵偽財產，接收國民黨政府房地產檔案，代管無主房產，確認房地產產權歸屬，建立了新中國房地產
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