抵押住房保險中的不公平問題探析

    目前，本市各商業(yè)銀行向個人發(fā)放購房貸款時，都要求借款人購買抵押住房保險，保險公司似乎已成為商業(yè)性購房貸款中不可或缺的第三方當事人。據(jù)了解，抵押住房保險年費率為千分之五（公積金貸款或組合貸款）和千分之七（純商業(yè)性貸款），1992年至1999年底的八年中，本市公積金貸款和組合貸款（不包括純商業(yè)貸款）借款人支付的保險費總額高達二億三千四百萬元。而八年中實際發(fā)生的理賠金額微乎其微，保險公司曾因一起火災賠償約八萬元，另有不超過十起水管爆裂等小額理賠。筆者認為，這一奇怪現(xiàn)象并非偶然，而是現(xiàn)行保險機制設計上的不公平所致。

    下文擬在理清有關(guān)當事人之間的法律關(guān)系基礎(chǔ)上，剖析該險種存在的不公平問題及其產(chǎn)生的原因，并就其前景談一點想法。

    一、購房人、銀行和保險公司之間的法律關(guān)系。

    購房人與銀行之間，一方面有貸款合同關(guān)系。作為借款人享有獲得貸款的權(quán)利，并承擔償還貸款本息的義務；另一方面有抵押合同關(guān)系（在文書格式上，可以與借款合同合并），銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在借款人違約的情況下依法處分抵押房屋，并就處分價款優(yōu)先獲得清償。購房人與保險公司之間存在保險合同關(guān)系，購房人承擔支付保險費的義務，同時享有獲得保險金賠償?shù)臋?quán)利。

    銀行與保險公司之間沒有直接的法律關(guān)系，但抵押物滅失、毀損所獲得的保險金、賠償金依法受抵押權(quán)效力的支配，因此，銀行可以在兩種情況下獲得保險金：（1）若借款人發(fā)生逾期還款后發(fā)生了保險事故，銀行可以直接對保險公司行使賠償請求權(quán)，并在抵押所擔保的債權(quán)范圍內(nèi)就抵押房屋的保險金優(yōu)先受償。（2）若保險事故發(fā)生后，借款人出現(xiàn)逾期還款，銀行可以事先與借款人約定將抵押期間取得的保險金提存，繼續(xù)作為償還貸款的抵押，從而保留對保險金的控制權(quán)，避免被借款人挪作他用。

    但從現(xiàn)行的抵押住房保險單來看，其中直接規(guī)定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險金的優(yōu)先受益對象，即便某借款人正常履行還款義務，也必須先將保險金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險三層法律關(guān)系，也不符合財產(chǎn)險中投保人（即房屋所有人）應當作為受益人的原則。

    二、抵押住房保險存在的不公平問題。

    （一）銀行將訂立保險合同作為發(fā)放貸款的強制性附加條件。

    我國保險法明確規(guī)定，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。而在住房貸款活動中，保險已經(jīng)成為貸款的附加條件，借款人不投保，就無法取得銀行貸款。銀行采取變相強制投保的做法顯然違背了保險自愿的法律原則。

    值得注意的是，貸款銀行往往與保險公司建立保險代辦關(guān)系，保險事故越少，銀行獲得的收益就越多，據(jù)說一般的代理分成比例為保險費的5-30%，這樣，銀行獲得的保險代理利益應當在4700萬元左右，保險公司實得保費收入為1.88億元左右。筆者認為，導致銀行強制借款人投保的決定性因素，正是其獲得的上述附加利益。

    （二）銀行要求購房人購買的保險金額大于其債權(quán)利益。

    保險金額，是投保人和保險人在保險單中載明的，保險人承擔賠償義務的最高限額，也就是確定保險費的標準，與保險當事人的權(quán)利義務關(guān)系密切。鑒于銀行對抵押住房保險金行使優(yōu)先受償權(quán)的范圍，限于抵押所擔保的貸款金額（一般不足房屋價格的80%），剩余部分的保險金歸投保人所有，因此，銀行要求借款人必須投保的保險金額也應以債權(quán)利益為限。由于抵押住房保

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