售后公房轉(zhuǎn)讓謹(jǐn)慎對(duì)待“買(mǎi)斷”和“代理銷售”

　　張先生問(wèn)：最近我將一套售后公房在中介公司掛牌出售。他們問(wèn)我是否愿意和他們簽訂《代理銷售協(xié)議》，并表示如果在一個(gè)月內(nèi)房屋沒(méi)有售出的話就由中介公司買(mǎi)進(jìn)；或者他們現(xiàn)在給我全部房款，由他們一次性買(mǎi)斷房屋產(chǎn)權(quán)。他們這樣的操作方法讓我感到不放心，我該怎么辦？

　　律師觀點(diǎn)

　　你急于出售該套房屋，中介公司正是利用了你這樣的心理提出了簽訂《代理銷售協(xié)議》或是一次性買(mǎi)斷的方案。

　　其實(shí)無(wú)論上述哪種操作方法對(duì)你來(lái)說(shuō)都是弊大于利的。

　　假如一次性買(mǎi)斷房屋產(chǎn)權(quán)，中介公司一般會(huì)和你商定好一個(gè)價(jià)格，然后虛擬一個(gè)下家和你簽訂所謂的“買(mǎi)賣協(xié)議”，再轉(zhuǎn)手高價(jià)售出，至于他們能賣多少錢(qián)就和你沒(méi)有關(guān)系了。照此方案操作時(shí)，你還要把房產(chǎn)證、身份證、私章等都交給中介公司，這存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。早在2002 年初上海市房屋土地資源管理局就頒發(fā)的《關(guān)于公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)行為若干問(wèn)題的通知》明確規(guī)定：凡有下列行為經(jīng)查證屬實(shí)的，由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)予以公示：利用房地產(chǎn)中介賺取差價(jià)的；以辦手續(xù)為名，扣押當(dāng)事人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明的；虛擬交易，獲取不正當(dāng)利益的。因此你必須搞清楚該中介公司的資質(zhì)，如果僅僅具有居間、委托代理而不具備收購(gòu)資質(zhì)的，說(shuō)明該公司明顯存在違規(guī)行為。

　　建議你不要“貪小失大”，還是要按照正常的途徑和下家面對(duì)面就“二手房買(mǎi)賣合同”的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商，并共同到房地產(chǎn)交易中辦理登記過(guò)戶手續(xù)，不要圖省事，只管拿錢(qián)而不管潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　許多中介公司會(huì)利用業(yè)主對(duì)有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣不熟悉的優(yōu)勢(shì)，在與業(yè)主簽訂《代理銷售協(xié)議》時(shí)，故意設(shè)置霸王條款。例如有的中介公司和業(yè)主簽訂協(xié)議但并未約定中介公司代理出售的期限，幾個(gè)月以后業(yè)主家中出現(xiàn)特殊情況，不愿再出售房屋，中介公司拿出當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議來(lái)主張違約金，致使業(yè)主損失巨大。

　　正規(guī)的中介公司在《代理銷售協(xié)議》中一般會(huì)對(duì)買(mǎi)賣雙方的權(quán)利義務(wù)分別作出約定，例如中介公司在限定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有售出業(yè)主的房屋，公司將賠償業(yè)主違約金；同樣的，如果業(yè)主在約定委托期限單方提高出售價(jià)格或者拒絕配合簽訂“買(mǎi)賣合同”影響成交的，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付相應(yīng)的違約金。

　　此外，你與中介公司還應(yīng)當(dāng)明確是一般代理還是獨(dú)家代理，如果是獨(dú)家代理你可能喪失其他機(jī)會(huì)，而中介公司獲得了獨(dú)家代理權(quán)以后，一旦發(fā)現(xiàn)你在其他中介公司掛牌還可以追究你的違約責(zé)任。

　　上海市圣信律師事務(wù)所·徐叢林

售后公房轉(zhuǎn)讓謹(jǐn)慎對(duì)待“買(mǎi)斷”和“代理銷售”

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