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連鎖加盟店選址評(píng)估的技巧

時(shí)間:2024-09-27 23:24:08 好文 我要投稿
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連鎖加盟店選址評(píng)估的技巧

  一、店面結(jié)構(gòu)

  店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評(píng)估:地理位置和競(jìng)爭(zhēng)角度。

  從地理位置評(píng)估一個(gè)店址,應(yīng)該看它從地理位置出發(fā),屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來(lái)評(píng)估店址的優(yōu)劣

  ①商業(yè)中心型店址,位于全市性的繁華商業(yè)區(qū),這里各類商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)設(shè)施林立,人流、車流度最大,店址的輻射力強(qiáng),商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開(kāi)設(shè)。

 、跍(zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心,有重要的交通干線相聯(lián)結(jié),顧客流量較全市性商業(yè)中心少,尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少,此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營(yíng)。

  ③郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址,其顧客少但固定,經(jīng)營(yíng)成本最低。

 、芫用裥^(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi),為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)。

  另一方面,需要從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā),看店址屬于競(jìng)爭(zhēng)型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。

 、俑(jìng)爭(zhēng)型店址。指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩類:一是同類連鎖商店,來(lái)自這類對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店,如百貨店、食品店、蔬菜店等。

 、诠铝⑿偷曛。正好與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì),商圈內(nèi)沒(méi)有上述兩類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。上述各類型店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力,而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者,且覓得合適的店址非常困難。

  二、交通狀況

  僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠,因?yàn)樵谕粋(gè)區(qū)域內(nèi),一個(gè)連鎖店鋪可能會(huì)有好幾個(gè)開(kāi)設(shè)地點(diǎn)可供選擇,但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)連鎖店來(lái)說(shuō),是百分之百好的開(kāi)設(shè)地點(diǎn),而對(duì)另一種連鎖店來(lái)說(shuō),就不一定是最滿意的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)。因此,一個(gè)新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后,還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素,作出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。

  交通條件是影響連鎖店鋪選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素,它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn)。

  從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看,對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近,是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用。絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4:1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場(chǎng),面積較小的連鎖店可以不設(shè)專用停車場(chǎng),但必須有自行車、三輪車停車場(chǎng)地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。

  商品運(yùn)至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并便于裝卸,否則當(dāng)運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升的情況下,會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。

  為方便顧客購(gòu)買(mǎi),促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn),對(duì)交通條件要作如下具體分析設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店,要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近,客流越多,購(gòu)買(mǎi)越方便。開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向而定,如選在面向車站、碼頭的位置,以下車、船的客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置,則以上車的客流為主。

  設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店,要分析公共車站的性質(zhì),是中途站還是始終站,是主要停車站還是一般停車站。一般來(lái)說(shuō),主要停車站客流量大,連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無(wú)統(tǒng)一規(guī)律,有的中途站多于始終站,有的始終站多于中途站。

  要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道,禁止車輛通行街道,與人行橫道距離較遠(yuǎn),都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。

  三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

  商店周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)零售經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響,因此對(duì)商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的選擇時(shí)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一般來(lái)說(shuō),在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多,商店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色,將會(huì)吸引大量的客流,促進(jìn)銷售增長(zhǎng),增強(qiáng)店譽(yù),否則與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相鄰而設(shè),將難似獲得發(fā)展。

  當(dāng)然,作為零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方,這對(duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性性商品的商店尤其如此。

  另外,當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋蛥f(xié)調(diào)并存,形成相關(guān)商店群,往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響,如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè),在方便顧客的基礎(chǔ)上,擴(kuò)大了各自的銷售。

  四、店面成本

  店面成本包括很多方面,具體來(lái)講,主要需要考慮以下幾個(gè)方面:建筑物的新舊程序與裝修成本,房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限,搬遷補(bǔ)償費(fèi),水電增容費(fèi),有無(wú)城建規(guī)劃限制等。

  房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限。這是所有項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種:一是租房;二是買(mǎi)房;三是買(mǎi)房地產(chǎn);四是買(mǎi)地蓋房;此外,還可能通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此,是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán),一次性投入大,但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制,不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址,而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的利益,提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期影響直接,而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響,這些因素均應(yīng)作具體的定量測(cè)算。

  搬遷補(bǔ)償費(fèi)。包括原有職工安置費(fèi)。

  有無(wú)城建規(guī)劃限制指有無(wú)良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無(wú)綠地限制;能否加蓋臨時(shí)建筑等。

  五、發(fā)展趨勢(shì)

  對(duì)店址發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估其實(shí)就是要分析城市規(guī)劃。商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃,既包括短期規(guī)劃,又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是**位置,但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店;反之,有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看不是理想的開(kāi)設(shè)地點(diǎn),但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。

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