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商鋪?zhàn)赓U合同涉及的法律問(wèn)題有哪些?

時(shí)間:2024-08-21 07:12:11 學(xué)人智庫(kù) 我要投稿
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商鋪?zhàn)赓U合同涉及的法律問(wèn)題有哪些?

  商鋪?zhàn)赓U合同涉及哪些法律問(wèn)題?商鋪即商業(yè)店鋪,商業(yè)店鋪?zhàn)赓U合同不同于住房租賃合同,商業(yè)店鋪?zhàn)赓U合同中涉及的條款內(nèi)容更加復(fù)雜。下面小編就為您詳細(xì)介紹一下商鋪?zhàn)赓U合同涉及的法律問(wèn)題。

商鋪?zhàn)赓U合同涉及的法律問(wèn)題有哪些?

  一、調(diào)查店面的檔案

  租店面之前,到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況,要確認(rèn):

  1、房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則,將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

  2、產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。

  3、該房屋有沒(méi)有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  二、免租裝修期

  商鋪?zhàn)赓U中,免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修,實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人 裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,免除支付的具體費(fèi)用,一般情形下,只免除租金,實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需 按合同約定承擔(dān)。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念,所以,你在租房是要去談,把這個(gè)期間談出來(lái)。談不出來(lái)怎么辦?租還是不租自己看著辦。

  簽定合同發(fā)生的費(fèi)用

  三、租賃保證金

  俗稱(chēng)“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金主要是為了對(duì)付不守約的承租人的。你守約,押金就跑不了。

  四、稅費(fèi)承擔(dān)

  按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi):

  1、出租

  營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%

  房產(chǎn)稅租金*12%

  個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用,維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)

  印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)

  土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。

  2、轉(zhuǎn)租

  營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%

  印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%

  上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢(xún)實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。

  雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定這些稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)或分擔(dān)的比例。就像賣(mài)房,一般來(lái)說(shuō)都約定的是賣(mài)家要繳的費(fèi)用由買(mǎi)家出。

  簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容

  五、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

  租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置,主要涉及以下幾個(gè)方面:

  1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo),從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  3、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房,從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的,還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  對(duì)于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形,以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。

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