物業(yè)管理工作總結(jié)(2)

　　(二)工程維修

　　實訓(xùn)基地公共設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)與維修養(yǎng)護(hù)管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運(yùn)行階段調(diào)整磨合基礎(chǔ)之上，我們一直秉持的工作理念是:"嚴(yán)把預(yù)驗收查驗關(guān)，密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)"，為此我們實施了以下管理措施:

　　1)對整個基地的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了預(yù)驗收(如設(shè)備數(shù)量、安裝位置、設(shè)備完好程度、設(shè)備測試情況、設(shè)備驗收情況等)，共提出整改意見29張共三百余條，在工程人員的督促和配合下施工方已完成整改項目的三分之二。

　　2)對整個基地的設(shè)施設(shè)備做臺賬登記工作。按棟分類共設(shè)立了6本臺賬，按系統(tǒng)分類設(shè)立了2本臺賬，抄錄設(shè)備銘牌型號、電流、控制范圍等;對整個基地的電氣分路開關(guān)進(jìn)行編號并緊固各電氣箱內(nèi)接線樁頭; 建立機(jī)房巡視制度和巡視表格;制定中央空調(diào)操作規(guī)程和運(yùn)行記錄表;對各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行編號和分布圖;制定了設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表; 實時觀察基地內(nèi)能源消耗總量，做好用電、用水記錄，做好節(jié)能降耗工作。

　　3)建立起設(shè)備移交初驗復(fù)檢制度，如電梯設(shè)備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設(shè)備的運(yùn)行性能不如理想，但在預(yù)驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質(zhì)量要求，經(jīng)過協(xié)調(diào)跟進(jìn)，督促電梯安裝單位加以整改;

　　4)在物業(yè)管理的前期階段，由于設(shè)備處于運(yùn)行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發(fā)生，為此管理處加強(qiáng)了與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)溝通工作，對存在的問題進(jìn)行專題研討，再根據(jù)實際情況調(diào)整管理工作重點，經(jīng)過努力，投入使用的設(shè)備運(yùn)行性能得到了極大的改善;

　　5)實施了設(shè)備定期巡檢制度，做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達(dá)到了公共設(shè)備問題及時發(fā)現(xiàn)及時處理的工作目標(biāo);

　　6)做好日常報修工作

　　(三)秩序維護(hù)

　　實訓(xùn)基地治安防范及消防工作是物業(yè)管理處安全管理中的重中之重，為能給基地業(yè)主提供一個安全舒適的辦公環(huán)境，秩序維護(hù)部緊緊圍繞管理處的工作部署，整合前期積累的安全防范工作內(nèi)容，結(jié)合公司ISO9001國際質(zhì)量體系，按照“政治合格、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、紀(jì)律嚴(yán)明”的目標(biāo)要求，從嚴(yán)、從實戰(zhàn)、從長效出發(fā)，錘煉摔打一支“拉得出、打得響、跟的上”的半軍事化管理的秩序維護(hù)隊伍，通過實踐證明這是一支磨合期快、可塑性大、素質(zhì)比高、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的團(tuán)隊。

　　1)完成部門體系建設(shè)，擬制規(guī)章制度，制訂崗位職責(zé)，修訂操作細(xì)則。截止當(dāng)前擬制各種規(guī)章制度42項、制訂崗位職責(zé)12項、出臺操作流程8項、完善《部門體系作業(yè)文件》1套、制作《秩序維護(hù)員守則》1套。完成2013年度秩序維護(hù)員培訓(xùn)計劃，新近隊員實行崗前、崗中培訓(xùn)，本年度安排秩序維護(hù)員軍事訓(xùn)練24次、安全理論培訓(xùn)12次、操作細(xì)則培訓(xùn)12次。

　　2)嚴(yán)格執(zhí)行外來、施工人員出入制度，定時定崗進(jìn)行二次裝修區(qū)域清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了因裝修施工人員引致的安全投訴，收到了良好的成效;

　　3)加強(qiáng)二次裝修搬運(yùn)材料進(jìn)場的監(jiān)管，進(jìn)入基地輸送材料須按規(guī)定進(jìn)行申請、登記、物業(yè)管理處規(guī)定通行路線、卸貨區(qū)域、送貨通道，每一環(huán)節(jié)秩序維護(hù)部都進(jìn)行有效的現(xiàn)場督促，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運(yùn)過程中破壞公共設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運(yùn)的情況能第一時間得到處理;

　　4)嚴(yán)格執(zhí)行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進(jìn)出須配合查詢與登記，出門物品均憑區(qū)域單位簽章的"出門證"并經(jīng)查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行，保證了基地物品出入的制度化、有序化;

　　5)按消防管理制度要求，秩序維護(hù)部安排專人每半月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同時針對整個基地全面開展火災(zāi)隱患自查工作，對已發(fā)現(xiàn)的安全隱患書面通知基地各區(qū)域單位進(jìn)行整改，發(fā)動基地各業(yè)主單位加強(qiáng)消防知識培訓(xùn)，設(shè)立消防專員，落實消防應(yīng)急預(yù)案的實效，組織消防模擬演習(xí);

　　(四)環(huán)境管理

　　環(huán)境衛(wèi)生方面，管理處制定了嚴(yán)格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔主管組織安排相關(guān)區(qū)域的保潔工作，并每天開展巡檢整改工作，經(jīng)過保潔人員不辭勞苦的付出，基地的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善，同時因二次裝修等基地外圍施工環(huán)境，我們開展了專項的大掃除工作，全年沒有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。

　　1)為了更有效的開展工作，對保潔區(qū)域進(jìn)行了細(xì)致合理的劃分。并結(jié)合基地實際情況，制定保潔工作內(nèi)容和考核標(biāo)準(zhǔn)，對保潔員工工作進(jìn)行督促管理。對基地未進(jìn)駐區(qū)域進(jìn)行清掃，并對各樓宇的門庭進(jìn)行集中清掃，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境，博得了業(yè)主的好評。利用陰雨天的自然條件清掃前期施工遺留下來的室外區(qū)域，清洗地下車庫，清洗消防系統(tǒng)。 對基地內(nèi)的所有路燈和污水管道進(jìn)行集中清洗維護(hù)，并定期清洗。

　　2) 每幢樓宇交付業(yè)主后，施工單位的清潔開荒不到位，不能滿足管理服務(wù)的要求，在前期階段人員緊、工作任務(wù)重的情況下，管理處將每幢樓宇的清潔開荒責(zé)任到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時，出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作，為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅實的基礎(chǔ);3) 前期階段由于施工的原因，造成停車庫的衛(wèi)生狀況差、積塵較多，為此在管理處的協(xié)調(diào)下發(fā)動物業(yè)全體員工對對停車場進(jìn)行清洗，在有限條件內(nèi)保持了停車場良好的衛(wèi)生狀況;

　　4) 在業(yè)主剛?cè)胱〉碾A段部分業(yè)主經(jīng)常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內(nèi)及電梯前廳處，給環(huán)境衛(wèi)生造成了不良的影響，再引致其他的業(yè)主的投訴，管理處先是張貼"溫馨提示"，再通過物管人員多次耐心的解釋與說服后，隨意棄置生活垃圾的情況不再發(fā)生;

　　三、存在的不足與2014年展望。

　　盡管我們在2013年的物業(yè)管理工作中取得了一定成績，也得到了業(yè)主單位的多次表揚(yáng)，但我們知道還有很多不足之處需要完善與加強(qiáng)。

　　第一、管理人員整體素質(zhì)參差不齊，部分人員服務(wù)意識不是很強(qiáng)，實際處理事務(wù)的能力還有待提高;

　　第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足，在往后的工作中應(yīng)予以加強(qiáng)。

　　第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)，以確保設(shè)施設(shè)備的安全正常運(yùn)行，避免因此而對業(yè)主的正常生活造成影響，引至業(yè)主對管理服務(wù)工作的不滿;

　　第四，安全管理方面仍存在秩序維護(hù)人員思想心態(tài)不穩(wěn)定，工作執(zhí)力力欠缺的情況，需要在實際工作中加以提高。

　　針對以上幾個問題，在2014年工作中，我們將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主服務(wù)技能與管理水平，把工作做到更好。在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善基地各項管理工作制度，為實訓(xùn)基地的平安穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)，為公司的發(fā)展添磚加瓦。

　　上海延吉物業(yè)管理有限公司實訓(xùn)基地管理處

　　二0一三年十二月十五日