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共有房產(chǎn)的抵押是否必須經(jīng)過(guò)全體共有人同意才能有效？
未經(jīng)共有人同意房產(chǎn)抵押是否有效
【案情】
甲與乙原系夫妻，二人在某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)共有A、B兩套房屋，均已辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)房產(chǎn)證記載，兩套房屋的所有權(quán)人均為甲，共有人為乙。2005年3月6日，甲與乙因感情不和協(xié)議離婚，并就子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)處理進(jìn)行了約定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但兩套房屋仍為雙方共有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)二人各享一半。2006年7月12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內(nèi)容為A房屋歸甲所有，B房屋歸乙所有。甲持該偽造的協(xié)議與離婚證到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，房產(chǎn)管理部門為其頒發(fā)了新房產(chǎn)證，載明A房屋為甲個(gè)人所有。后第一文庫(kù)網(wǎng)甲持該房產(chǎn)證到中國(guó)建設(shè)銀行某市支行辦理了抵押貸款，以A房屋作抵押向銀行借款20萬(wàn)元。乙得知后訴至法院，主張A房屋為其
未經(jīng)共有人同意房產(chǎn)抵押是否有效
【案情】
甲與乙原系夫妻，二人在某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)共有A、B兩套房屋，均已辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)房產(chǎn)證記載，兩套房屋的所有權(quán)人均為甲，共有人為乙。2005年3月6日，甲與乙因感情不和協(xié)議離婚，并就子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)處理進(jìn)行了約定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但兩套房屋仍為雙方共有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)二人各享一半。2006年7月12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內(nèi)容為A房屋歸甲所有，B房屋歸乙所有。甲持該偽造的協(xié)議與離婚證到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，房產(chǎn)管理部門為其頒發(fā)了新房產(chǎn)證，載明A房屋為甲個(gè)人所有。后甲持該房產(chǎn)證到中國(guó)建設(shè)銀行某市支行辦理了抵押貸款，以A房屋作抵押向銀行借款20萬(wàn)元。乙得知后訴至法院，主張A房屋為其與甲的共有財(cái)產(chǎn)，甲以該房屋抵押未經(jīng)其同意，侵害了其合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)甲與銀行的房產(chǎn)抵押無(wú)效。
【分歧】
關(guān)于本案房產(chǎn)抵押的效力問(wèn)題存在三種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房產(chǎn)抵押有效。因?yàn)榧滓訟房屋抵押借款時(shí)，該房屋登記為甲所有，為甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，甲有權(quán)將上述房屋抵押；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該抵押無(wú)效。因?yàn)榈盅何顰房屋屬甲、乙按份共有財(cái)產(chǎn)，甲、乙各享有其產(chǎn)權(quán)的1/2，甲超過(guò)其應(yīng)有部分設(shè)定抵押，侵害了按份共有人乙的合法權(quán)益，其處分行為未經(jīng)共有人乙追認(rèn)，應(yīng)屬無(wú)效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，該抵押有效。盡管A房屋屬甲、乙兩人按份共有財(cái)產(chǎn)，但由于甲設(shè)定抵押時(shí)，其已將房屋變更登記為個(gè)人所有，基于對(duì)登記公信力的信賴，銀行能夠善意取得該房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。
【評(píng)析】
本案是一起因共有財(cái)產(chǎn)抵押而引起的抵押合同糾紛。關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)抵押的效力問(wèn)題，我國(guó)司法解釋有明確規(guī)定�！稉�(dān)保法解釋》第54條規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效�！闭J(rèn)定本案房產(chǎn)抵押是否有效，首先應(yīng)準(zhǔn)確界定甲與乙對(duì)A房屋享有的權(quán)屬狀態(tài)，這是認(rèn)定房屋抵押效力的前提和基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確界定了A房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，才能依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，具體分析房屋抵押是否有效。
一、A房屋上的權(quán)屬狀態(tài)分析
民法上的所有權(quán)，以主體多寡區(qū)分為單獨(dú)所有與共有兩種不同形態(tài)。單獨(dú)所有，指所有權(quán)的主體為一人而言，乃民法的基本原則。共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體就同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律制度，抑或復(fù)數(shù)的個(gè)人就同一標(biāo)的物共同享有同一所有權(quán)的法律狀態(tài)。[1]根據(jù)《民法通則》第78條的規(guī)定，共有可以分為按份共有和共同共有兩種形態(tài)。按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系；共同共有是指各共有人根據(jù)共同關(guān)系，不分份額地共同享有對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。共同共有依共同關(guān)系而發(fā)生，主要包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)分割前的共有及合伙共有等具體類型。其中夫妻共有是最常見(jiàn)的共同共有，男女雙方一旦締結(jié)婚姻關(guān)系，便產(chǎn)生了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這種共同共有是基于夫妻關(guān)系而由法律明確規(guī)定的�！痘橐龇ā返�17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”根據(jù)上述規(guī)定，除非夫妻雙方選擇了分別財(cái)產(chǎn)制，否則，應(yīng)認(rèn)定其在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
夫妻共同共有基于婚姻這一共同關(guān)系而產(chǎn)生，亦應(yīng)隨共同關(guān)系的解除而消滅。本案中，甲與乙原系夫妻關(guān)系，在其婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方共同購(gòu)買了A、B兩套房屋，并辦理了所有權(quán)登記，依法取得A、B兩套房屋的所有權(quán)。這種共有是基于甲、乙之間的夫妻關(guān)系產(chǎn)生的，顯然，二人對(duì)A、B兩套房屋的共有為共同共有。在甲、乙雙方協(xié)議離婚時(shí)，雙方共同約定原為夫妻共有的A、B兩套房屋分別由甲和乙居住使用，但同時(shí)又約定，以上兩套房屋仍為雙方的共有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)二人各享有一半。由于甲與乙的婚姻關(guān)系已解除，原夫妻共同共有的共同關(guān)系不復(fù)存在，伴隨共同關(guān)系的消滅，甲、乙雙方原來(lái)存在的共同共有關(guān)系亦應(yīng)消滅，但由于雙方同時(shí)又約定上述房屋為二人共有，且各享有其產(chǎn)權(quán)的一半，根據(jù)上述約定，雙方由原來(lái)的共同共有轉(zhuǎn)化為按份共有，二人對(duì)A、B兩套房屋按其份額各享有一半的產(chǎn)權(quán)。這種按份并非指由甲、乙分別擁有A、B房屋，而是指雙方按各自的應(yīng)有部分比例對(duì)兩套房屋享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，甲、乙二人的權(quán)利義務(wù)及于共有房屋的全部。然而，值得注意的是，由于甲、乙在其離婚后，并未根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，上述協(xié)議本身并不能使房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，因此，從法律意義上來(lái)說(shuō)，A房屋仍應(yīng)為甲、乙雙方的共同共有財(cái)產(chǎn)。
二、甲偽造協(xié)議變更登記對(duì)A房屋權(quán)屬的影響
本案中，甲、乙二人在協(xié)議離婚時(shí)，曾就雙方共有的A、B兩套房屋的歸屬進(jìn)行了約定，達(dá)成了分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的協(xié)議。該協(xié)議實(shí)際上為夫妻雙方對(duì)原共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的合同，其在本質(zhì)上仍為產(chǎn)生一定私法上效果的民事法律行為。其成立及生效自然應(yīng)遵循民事法律行為成立與生效的一般要件，即主體適格、意思表示真實(shí)、標(biāo)的確定與可能、不違反法律和社會(huì)公共利益。本案中，甲與乙約定在雙方離婚后，原屬夫妻共同共有的A、B兩套房屋分別由甲、乙居住，但上述房屋仍為雙方的共有財(cái)產(chǎn)，雙方各有該房屋產(chǎn)權(quán)的一半。上述約定系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，內(nèi)容合法有效。根據(jù)該協(xié)議，甲、乙雙方對(duì)A、B兩套房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，已由原來(lái)的共同居住使用并享有夫妻共有權(quán)，變更為由甲、乙對(duì)A、B房屋分別居住，并按房屋產(chǎn)權(quán)的一半按份共有上述房屋。如果雙方履行協(xié)議約定到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行變更登記，A、B兩套房屋的產(chǎn)權(quán)即能發(fā)生變動(dòng)，其變動(dòng)的基礎(chǔ)即原因關(guān)系為雙方達(dá)成的分割財(cái)產(chǎn)協(xié)議，該協(xié)議顯然屬于民法上的債權(quán)行為。
甲在與乙離婚后偽造了財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，將原屬雙方共有的A房屋改為歸其單獨(dú)所有，并持該偽造的協(xié)議到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記，將A房屋由原來(lái)的甲、乙共有變更為甲單獨(dú)所有。該協(xié)議作為A房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，由于是甲單方偽造的，并不代表共有人乙的真實(shí)意思，侵害了乙對(duì)房屋的共有權(quán)，性質(zhì)上屬無(wú)權(quán)處分，其是否有效，應(yīng)視作為房屋共有人之一的乙是否同意或事后追認(rèn)該行為。顯然，在本案中，乙由于對(duì)甲的行為事先并不知情，不存在其同意處分該房屋的問(wèn)題，且其事后也并未對(duì)甲的處分行為進(jìn)行追認(rèn)，故甲偽造的分割財(cái)產(chǎn)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。甲持無(wú)效協(xié)議向房產(chǎn)管理部門進(jìn)行變更登記，能否產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效力，應(yīng)視法律法規(guī)的具體規(guī)定。
在承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性的國(guó)家和地區(qū)，物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴其原因行為而獨(dú)立存在，即原因行為的無(wú)效或者撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和撤銷。原因行為無(wú)效并不當(dāng)然影響物權(quán)變動(dòng)的效力。在此情形，甲持無(wú)效協(xié)議進(jìn)行房產(chǎn)變更登記，該協(xié)議無(wú)效并不影響房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，A房屋的所有權(quán)仍發(fā)生轉(zhuǎn)移。然而，我國(guó)現(xiàn)行法律并無(wú)物權(quán)行為抽象原則的規(guī)定，民法理論上也不承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，必須存在有效的原因關(guān)系，即導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為必須有效，否則不能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。本案中，由于甲所持協(xié)議是偽造的，該協(xié)議在法律上屬于無(wú)效協(xié)議，即A房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系是無(wú)效的，該原因關(guān)系的無(wú)效必然影響其結(jié)果關(guān)系，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果無(wú)效。盡管甲持上述偽造的協(xié)議欺騙了房產(chǎn)管理部門，并進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，但登記本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。因此，盡管甲對(duì)A房屋的產(chǎn)權(quán)已進(jìn)行了登記，但甲并不能因該登記行為而取得對(duì)A房屋的單獨(dú)所有權(quán)，A房屋在法律上仍應(yīng)為甲、乙共有財(cái)產(chǎn)，且屬共同共有。
三、甲以A房屋設(shè)定抵押的效力
既然A房屋所有權(quán)仍為甲、乙共有，那么甲將上述房屋進(jìn)行抵押是否有效？根據(jù)前面的分析可以看出，甲、乙雙方在離婚后，其對(duì)A房屋的產(chǎn)權(quán)仍為共同共有，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第54條第2款的規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。”由于甲以A房屋抵押借款時(shí)，并未告知房屋共有人乙并經(jīng)其同意，相反，甲是偽造協(xié)議辦理了房產(chǎn)變更登記后對(duì)房屋進(jìn)行抵押的。由于甲辦理房產(chǎn)抵押時(shí)，其與乙已經(jīng)離婚，雙方不在一起共同生活，乙無(wú)從得知共有房屋抵押的任何消息，故其并不屬于“知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的其他共有人”范圍。因此可以說(shuō)，甲以共有財(cái)產(chǎn)A房屋設(shè)定抵押，并未經(jīng)該房屋共有人乙的同意，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第54條第2款的規(guī)定，該抵押似乎應(yīng)屬無(wú)效。然而事情卻并不這么簡(jiǎn)單，我們?cè)谡J(rèn)定該抵押的效力時(shí)，還應(yīng)考慮公示制度對(duì)交易安全的保護(hù)。
我們知道，本案中A房屋的所有權(quán)已經(jīng)變更登記，該項(xiàng)登記為A房屋所有權(quán)的公示手段。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題上，不僅以登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法，而且賦予登記以公信力，即采公信原則。所謂公信原則，系指依公示方法所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果，以為保護(hù)之原則。[2]王澤鑒先生指出：“登記有絕對(duì)效力，系為保護(hù)第三人，將登記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時(shí)，縱令其登記原因無(wú)效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對(duì)抗該第三人。凡已完成的登記均應(yīng)推定有絕對(duì)效力。”[3]公信原則的功能在于，即使在公示的內(nèi)容是虛假的、有瑕疵的情況下，第三人因信賴該公示的內(nèi)容而從事交易，其從交易中所取得的權(quán)利仍應(yīng)受到法律保護(hù)。根據(jù)公信原則的要求，從維護(hù)交易安全和秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易亦適用善意取得制度，對(duì)于基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)公信力的信賴而善意取得的不動(dòng)產(chǎn)或在其上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，依法給予保護(hù)。我國(guó)《民通意見(jiàn)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！痹撍痉ń忉屢央[含不動(dòng)產(chǎn)的善意取得�！段餀�(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”該條不僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以適用善意取得，而且不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)亦適用善意取得。我國(guó)既然承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，那么部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意擅自以共有財(cái)產(chǎn)為個(gè)人債務(wù)設(shè)定的抵押權(quán)是否有效，則取決于其能否構(gòu)成善意取得。
本案中，A房屋已變更登記到甲的名下，由甲享有單獨(dú)所有權(quán)。甲以該房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，銀行基于對(duì)登記公信力的信賴，有理由相信甲即為該房屋的所有權(quán)人，有權(quán)在其上設(shè)定負(fù)擔(dān)，該抵押是為了擔(dān)保銀行的巨額借款，銀行已支付了合理的對(duì)價(jià)，且雙方已在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記，銀行對(duì)A房屋的抵押權(quán)符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，該銀行對(duì)A房屋的抵押權(quán)是有效的。楊立新教授指出：“既然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其上設(shè)定的權(quán)利得以適用善意取得制度，則對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分因基于對(duì)登記注冊(cè)的公信力的信任而接受共有人對(duì)共有物超過(guò)其應(yīng)有部分的抵押的，自當(dāng)適用善意取得制度而認(rèn)定抵押有效，由造成侵害的共有人對(duì)受害共有人進(jìn)行損害賠償�！盵4]既然按份共有的不動(dòng)產(chǎn)因適用善意取得可以認(rèn)定超出應(yīng)有部分的抵押有效，那么推而廣之，我們自然無(wú)理由否認(rèn)共同共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)抵押的效力。
四、結(jié)論
共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間，未經(jīng)其他共有人同意，以共有房屋設(shè)定抵押的，該抵押無(wú)效。但為了維護(hù)交易安全，第三人善意有償取得該房屋抵押權(quán)的，抵押有效。本案中，甲以A房屋設(shè)定抵押，盡管未經(jīng)共有人乙的同意，但由于A房屋所有權(quán)已經(jīng)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了變更登記，登記為歸甲個(gè)人所有，該登記具有公信力。銀行信賴登記的正確性而與甲進(jìn)行交易，構(gòu)成抵押權(quán)的善意取得，銀行對(duì)A房屋的抵押權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。因此，法院應(yīng)認(rèn)定甲以A房屋設(shè)定抵押的行為有效，銀行能夠取得A房屋的抵押權(quán)。對(duì)于乙因該抵押所受的損失，應(yīng)由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的甲進(jìn)行賠償，但不因此而影響該房屋抵押的效力。
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