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規(guī)劃設(shè)計方案評審關(guān)注點
新項目規(guī)劃設(shè)計方案評審關(guān)注要點詳解篇一
一、前言
1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分哪幾個階段？
商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分為概念方案階段、方案設(shè)計階段(含方案深化設(shè)計）、初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段、實施階段和營運階段。
2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計工作主要集中在哪兩個階段及工作內(nèi)容？
商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。
二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討工作要點
1． 對商業(yè)項目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。
2． 此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容
商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們
今后在參與規(guī)劃設(shè)計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。
3． 評審關(guān)注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、�？空竞凸卉囌�、管理用房、消防疏散通道、變形縫）
【關(guān)注點1】業(yè)態(tài)定位
根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。
【關(guān)注點2】步行街布局
1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；
2) 步行街的總長度通常以280～350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500～700平米（開洞面積），次中庭面積約300～400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80～100米為宜。
【關(guān)注點3】交通組織
1) 城市廣場
商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（3000～10000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；
2) 豎向布置
在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計；
3) 道路交通
重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達(dá)和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；
同時應(yīng)對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計思路。
【關(guān)注點4】停車位
根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時以上。
【關(guān)注點5】�？空竞凸卉囌�
為方便顧客下車，還應(yīng)在主要的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛�？空�，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時�？�，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運交通車站。
【關(guān)注點6】管理用房
根據(jù)目前城市綜合體的產(chǎn)品特點及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的塔樓）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。
【關(guān)注點7】 消防疏散通道
在消防規(guī)范允許的'情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。
【關(guān)注點8】變形縫
結(jié)合城市綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。
三、建筑方案設(shè)計評審
1． 此階段商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容
1) 任務(wù)
規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進(jìn)行評審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評審和調(diào)整，在多次評審調(diào)整過程中方案設(shè)計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設(shè)計階段。為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋�階段對參與設(shè)計的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。
2) 準(zhǔn)備工作
地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開展相關(guān)市調(diào)工作。
主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍ι啼佉?guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習(xí)慣和繳費方式、居民對休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營市場接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。
2． 評審關(guān)注
商管公司在此階段應(yīng)對整個廣場總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計的確認(rèn)，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進(jìn)深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要
方案階段設(shè)計評審的重點內(nèi)容篇二
�。ǜ郊唬�-----方案階段設(shè)計評審的重點內(nèi)容
拓展規(guī)劃方案評審
-----評審目的'：確定概念規(guī)劃、概念方案，以及產(chǎn)品定位指標(biāo)。
總體規(guī)劃方案評審
----評審目的：確定規(guī)劃方案及規(guī)劃指標(biāo)。
建筑單體方案評審
----評審目的：確定主力戶型平面方案，確定設(shè)備等技術(shù)方案。
景觀方案評審
----評審目的：確認(rèn)景觀的空間分布、功能劃分、道路系統(tǒng)和重點區(qū)域景觀方案。確認(rèn)符合總體成本要求。
裝修設(shè)計方案評審
規(guī)劃評審會總結(jié)篇三
在中央研究院概念性規(guī)劃設(shè)計工作中,嚴(yán)格管理，我們效仿日本OECF招標(biāo)形式和原則，在網(wǎng)進(jìn)行公開公示，我們對7家省內(nèi)和3家省外的設(shè)計院進(jìn)行了資質(zhì)審查、業(yè)績調(diào)研、商業(yè)報價等一系列公平、公正、公開的選擇，最后以最低的成本價確定了三家設(shè)計院為中央研究院概念性規(guī)劃設(shè)計工作（2萬的成本費為設(shè)計費）。下面就就有關(guān)工作匯報如下：
�。ㄒ唬�、三家設(shè)計院的設(shè)計說明及理念匯報
一、 湖南輕工紡織設(shè)計院貝特建筑設(shè)計所
【暢想】
1.這里是科技研發(fā)與經(jīng)濟效益緊密聯(lián)姻的舞臺！
2.這里是城市中的綠洲，綠洲中的城市！
3.這里是宜工、宜商、宜居的中國新一代工業(yè)園區(qū)！
4.這里是“兩型社會”的觀念、理念與實踐的載體！
【用地概況】略
【主要依據(jù)】略
【研究問題】
1. 如何充分利用原有地形地貌，創(chuàng)造環(huán)境一流的生態(tài)工業(yè)園？
2. 如何有效采用新技術(shù)、新材料，打造特色節(jié)能工業(yè)園？
3. 如何有機結(jié)合規(guī)劃特點與開發(fā)項目，提高經(jīng)濟效益，提升土地價值？
4．如何做出高水平的規(guī)劃與建筑，從而塑造湖南有色集團的形象？
5．如何處理好工業(yè)、商務(wù)、居住、休閑的關(guān)系，營造自然和諧的氛圍？
6．如何解決與周邊環(huán)境的關(guān)系問題，扮演好工業(yè)園在河西先導(dǎo)區(qū)的重要角色？
【設(shè)計理念】
1.最佳利用地形地貌，堅持生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，為園區(qū)生態(tài)發(fā)展留有余地，創(chuàng)造一流的生態(tài)環(huán)境。
2.開放的姿態(tài)看工業(yè)園發(fā)展，充分挖掘商業(yè)機會，提高土地價值，創(chuàng)造一流的經(jīng)濟效益。
3.積極采用新材料、新技術(shù)，尋找最大限度節(jié)約能源與資源的.機會，如風(fēng)能、太陽能等，創(chuàng)造“兩型社會”的開拓區(qū)、示范區(qū)。
4.勇于突破“只有生產(chǎn)”的傳統(tǒng)工業(yè)園的概念，開創(chuàng)一流的集居住、休閑、會展、商務(wù)于一體的理想工業(yè)園。
【設(shè)計原則】
1. 生態(tài)優(yōu)先原則
2. 人文共享原則
3. 高效節(jié)能原則
4. 有機和諧原則
5. 功能多樣原則
【規(guī)劃目標(biāo)】
1. 創(chuàng)造以工業(yè)生產(chǎn)為主導(dǎo)，辦公、居住、科研、文化、休閑、物流全面配套，具有濃厚人文氛圍的工業(yè)園區(qū)。
2. 充分利用自然優(yōu)勢，保留基地內(nèi)的大型山體和原生植被，形成綠色屏障，提升園區(qū)形象，塑造園區(qū)名片，激發(fā)園區(qū)活力，打造出生態(tài)的、現(xiàn)代的、文明的、充滿生氣的工業(yè)園區(qū)。
3. 創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展并與國際接軌的綠色、生態(tài)工業(yè)園區(qū)。
4. 人們在這里愉悅地工作，健康地生活，盡情地娛樂
【總體規(guī)劃與設(shè)計】
一、總體規(guī)劃布局
規(guī)劃區(qū)規(guī)劃總面積約989畝，除了必需的行政辦公區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)項目區(qū)、物流配送區(qū)、研發(fā)中心區(qū)、中試基地外，還布局了生活服務(wù)區(qū)、白領(lǐng)公寓區(qū)、專家院士村、文體與休閑區(qū)，以滿足規(guī)劃區(qū)功能多樣化的需求。其中行政辦公用地占8.5%，高新產(chǎn)業(yè)項目區(qū)用地占11.5%，研發(fā)中心區(qū)用地占9.9%，生活服務(wù)區(qū)用地占5.9%，白領(lǐng)公寓區(qū)用地占6.4%，專家院士村用地占8.5%,商業(yè)與文化休閑區(qū)用地占2.8%，集中綠化用地占15.4%，道路用地占15.0%。各部分的具體規(guī)劃如下：
1.行政辦公區(qū)
位于園區(qū)的核心位臵，由中央研究院主樓、園區(qū)辦公大樓和園區(qū)服務(wù)大樓三棟組成。其中，主樓高120米，建筑面積5萬平方米，園區(qū)辦公大樓高40米，建筑面積1.5萬平方米，園區(qū)服務(wù)大樓高40米，建筑面積1.5萬平方米。
2.高新產(chǎn)業(yè)項目區(qū)
位于基地東南角，由A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)南北依次排列，建筑以多層為主。
3.物流配送區(qū)
位于園區(qū)的西南角，處于望城大道和金星大道交匯處，距離石常鐵路望城站僅1公里，運輸極其通暢。
4.研發(fā)中心區(qū)
位于基地東北角，規(guī)劃將該地塊分為四個區(qū)，每個區(qū)皆是一個大型科研機構(gòu)或研究院。建筑均以4—6層的多層建筑為主，均采取圍合庭院式布局，為科技研發(fā)與創(chuàng)新提供極佳的空間
5.中試基地
位于丹桂路以南，望城大道以東，園區(qū)辦公大樓以西。建筑平面呈“工”形，高35米，建筑面積35000平方米。
6.會展中心
位于規(guī)劃主軸線上，臵身于清澈平靜的人工水體之中，具有標(biāo)志性作用。是集展覽、展示、會議、商務(wù)、健身、娛樂、休閑為一體的綜合性建筑。
7.商業(yè)與文化休閑區(qū)
規(guī)劃于園區(qū)山體西北為文化娛樂區(qū)，臵身山腳，環(huán)境幽雅，景色宜人，為園區(qū)居民提供休閑娛樂的佳境。
8.高尚住宅區(qū)
規(guī)劃于園區(qū)西北角為高尚住宅區(qū)，西臨望城大道，北靠銀杏路，交通條件優(yōu)越。建筑由10棟高層建筑組成，底層為2層商業(yè)裙房群，在為居民提供舒適的居住空間和院落空間的同時提供生活配套。
9.白領(lǐng)公寓區(qū)
與社區(qū)商業(yè)同處一地，方便居民購物休閑。建筑為12-15層不等，高低錯落有致，環(huán)境優(yōu)雅舒適。
10.專家院士村
位于園區(qū)的山體上，蜿蜒其中，營造出一種掩映于山水之間的意境。在 別墅區(qū)的西北側(cè)是商業(yè)與文化休閑區(qū)，為別墅區(qū)的人們提供了舒適的文化休閑娛 樂場所。
二、中國航空工業(yè)第三設(shè)計研究院
1、規(guī)劃依據(jù) 略
2、基本概況 略
3、總圖規(guī)劃
�。�.規(guī)劃布局
遵循“高起點規(guī)劃、高品位建設(shè)、在滿足園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)工藝流程的前提下，合理組織分區(qū)，科學(xué)規(guī)劃布局，塑造優(yōu)美建筑景觀，打造現(xiàn)代高科技企業(yè)形象。”的設(shè)計指導(dǎo)思想進(jìn)行園區(qū)布局規(guī)劃。
園區(qū)中心布臵在辦公研發(fā)區(qū),并結(jié)合主要園區(qū)道路進(jìn)行局部的功能滲透,形成核心區(qū)以科研開發(fā)為主要功能,工業(yè)地塊圍繞其布臵的布局形態(tài)。
�。�.道路交通規(guī)劃
本區(qū)的道路網(wǎng)采用網(wǎng)格的結(jié)構(gòu)形式，分主干道、次干道和支路3個等級。 主干路：是區(qū)內(nèi)的主要交通聯(lián)系道路。本區(qū)主干路道路紅線寬度為12米，道路兩側(cè)各留9米綠帶。整體路網(wǎng)呈“三橫四縱”的布局形式。
次干路：次干路主要解決本區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系，共5條道路紅線，寬度7米。兩側(cè)控制6米綠化帶。
支路：規(guī)劃在不同片區(qū)組織不同密度的支路網(wǎng)，道路紅線寬度4米，
３.綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃
本次規(guī)劃抓住自然山體和水體作為區(qū)域景觀主體，以保留山體互相聯(lián)系的景觀主軸線，以辦公研發(fā)區(qū)廣場為焦點空間，形成南北、東西兩條景觀軸線，保證沿金星大道和望城大道均有良好的視覺感受，同時以標(biāo)志性建筑等為景觀節(jié)點，通過自然水體的引入，結(jié)合綠地、廣場及人文景觀點形成“點、線、面”相結(jié)合的景觀體系構(gòu)架。
4、建筑設(shè)計
在滿足使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)本工程不是一次性建成的特點，主要考慮兩個方面的因素，一方面是認(rèn)真貫徹節(jié)約用地的原則，充分利用建設(shè)場地的地形和地貌，將近期建設(shè)和遠(yuǎn)期發(fā)展有機地結(jié)合。既能使首期建設(shè)的廠房滿足目前科研試驗的需要，又能使預(yù)留的部分適應(yīng)發(fā)展后的建設(shè)需求,盡可能地采用聯(lián)合廠房的形式。另一方面為節(jié)省資金，減少今后的運行費用，降低科研成本，盡可能利用自然通風(fēng)和自然采光，并盡量將需要采取特殊措施和治理設(shè)施的工作場地集中布臵。因此，在廠房體型的確定上，采取多跨度的聯(lián)合廠房形式，廠房體型的選擇不僅充分考慮到了上述兩方面的因素，同時還考慮到廠房作為區(qū)域內(nèi)主要建筑，在主立面的造型和周圍環(huán)境的處理方面留有較大的設(shè)計空間。
產(chǎn)業(yè)建筑均采用大廠房大空間布局，將多功能整合在一起，適應(yīng)現(xiàn)代化工業(yè)高精度，高效率生產(chǎn)的需求，體現(xiàn)現(xiàn)代高新技術(shù)特點，形成簡約大方，淡雅樸素的較高文化品位。創(chuàng)造高科技含量及高管理水平的極具現(xiàn)代氣息的工業(yè)園。
建筑造型以簡潔現(xiàn)代的形式體現(xiàn)高科技研究中心的特征，建筑材料選擇具有未來感的金屬材料和玻璃，凸顯出科研試驗區(qū)的時代個性
居住區(qū)的建筑風(fēng)格應(yīng)保持以明快、簡潔為主，建筑色調(diào)以暖色調(diào)為主。
5、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明
１．設(shè)計依據(jù) 略
�。玻Y(jié)構(gòu)設(shè)計
本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級,設(shè)計使用年限為50年。依據(jù)建筑概念規(guī)劃圖：本工程包括研發(fā)大樓、辦公大樓、服務(wù)大樓、公寓、食堂、職工住宅、廠房等。研發(fā)大樓、服務(wù)大樓、食堂擬采用框架結(jié)構(gòu)，辦公大樓、小高層職工住宅擬采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，公寓擬采用磚混結(jié)構(gòu)，廠房擬采用框架結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)，樓面采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板體系。外墻、樓梯間及分戶墻采用陶粒砼空心磚，其余內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)砼砌體。辦公大樓、服務(wù)大樓帶有地下室。
基礎(chǔ)及地下室
基礎(chǔ)形式：擬采用樁基礎(chǔ)和天然基礎(chǔ)。
地下室:地下室采用抗?jié)B等級為S8摻外加劑砼。地下室為整體結(jié)構(gòu)不設(shè)抗震(伸縮)縫,施工時為減少砼收縮和徐變采取設(shè)后澆帶的辦法。
抗震設(shè)防：本工程抗震設(shè)防烈度為六度, 剪力墻抗震等級為三級，框架抗震等級為四級。
３．結(jié)構(gòu)分析
本工程采用中國建研院開發(fā)的《高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計軟件SATWE》進(jìn)行結(jié)構(gòu)計算。
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