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某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2024-06-24 21:16:25 資料大全 我要投稿
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某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

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某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

 

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,

某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排,我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

 

  一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

 

  總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

 

 。ㄒ唬﹛x城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

 

  我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步,至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查,截至2007年底,在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家,其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家,從業(yè)人員12000余人,管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家,從業(yè)人員約2850人。

 

 。ǘ﹛x城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

 

  目前,全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè),管理房屋3575萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

 

  1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè),房屋建筑面積為3075萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有34萬(wàn)余套,住宅成套率為100%,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào);天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào);富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào)。

 

  2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

 

  (1)單位自管房:包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房,房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有30871余套,住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外,其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋,其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé);產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé),整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

 

  (2)社會(huì)集資房:從1992年開始,我區(qū)開始推行社會(huì)集資合作建房,建筑檔次低,單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有74550余套,住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

 

 。3)直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房:直管公房,就是房管部門直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬(wàn)平方米。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對(duì)征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進(jìn)行安置的房屋,其中又包括兩類:一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建,產(chǎn)權(quán)屬自有;二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住,住戶按規(guī)定繳納租金,產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。從1987年開始,根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定:“凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房,系國(guó)家投資修建的公房,屬公產(chǎn)性質(zhì),全部移交給房管局,納入國(guó)家公房管理。”因此,區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底,區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計(jì)77幢,7.55萬(wàn)平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé),室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé),公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

 

  3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來,累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元,使用300余萬(wàn)元。

 

 。ㄈ﹛x城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

 

  截止2007年底,全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),

 

  90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì),沒有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),也未能起到應(yīng)有作用。

 

 

 

 。ㄋ模﹛x城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

 

  在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確:(1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;(2)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中,區(qū)房管局人手不足,對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付;街(鎮(zhèn))政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對(duì)物業(yè)公司無法制約,物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬,對(duì)工作不配合甚至是阻擾街(鎮(zhèn))、居委會(huì)的正常工作。

 

  按照《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國(guó)土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(渝辦發(fā)[2007]280號(hào))和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》(渝國(guó)土房管發(fā)[2006]548號(hào))文件中有關(guān)職能的劃分,城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合,但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想,沒有形成工作合力,對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

 

  1999年以來,我區(qū)針對(duì)物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(xx府發(fā)[1999]129號(hào))等5個(gè)文件,為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

 

  二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

 

  (一)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

 

  1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊,F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬(wàn)平方米,由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差,也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

 

  2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看,物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

 

  3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如:金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重,物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有。如:鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),低價(jià)傾銷,壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

 

  4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位,使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。

 

  5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明:有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如:同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣,其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有“消化”來源,導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%,平均福利水平不足國(guó)家規(guī)定的26%,勞資雙方潛在矛盾十分突出。

 

 。ǘ﹛x城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

 

  1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確,存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

 

 

 

  2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況:

 

 。1)工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有:①盡管通過了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),因此,多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。

 

 。2)開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有:①未安裝一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致;③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。

 

 。3)建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),往往被定位為促銷或售后服務(wù),僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品,這樣,一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯,導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

 

  3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項(xiàng)維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂休閑設(shè)施也急需改善,而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外,老住宅小區(qū)都是實(shí)行開放式物業(yè)管理,小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá),人員來往較復(fù)雜,車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

 

  4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

 

 。1)房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主,根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金,這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

 

  (2)開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金,

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某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告》(http://m.oriental01.com)。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局,造成房屋公共維修基金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來困難。

 

 。3)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價(jià)水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

 

  5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對(duì)注冊(cè)的表(包括總表)服務(wù),按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表,收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗,必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格,容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額,所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對(duì)終端客戶服務(wù),并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收,在利益的驅(qū)使下,有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后,并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門,而是占用了這筆資金,而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收,最后導(dǎo)致對(duì)住戶停止供應(yīng)水、電、氣,從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化,需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉,責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

 

  (三)xx城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析

 

  1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù),在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象,形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn),甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì),為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會(huì)成立后,作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。

 

  2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識(shí)相對(duì)淡薄。

 

  3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn);二是通過經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用;三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中,這三種資金來源渠道均有很大難度,幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源,業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。

 

 

 

  4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房,不僅費(fèi)用高,而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

 

  5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定,與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),就連書面征求意見也有難度,導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

 

 。ㄋ模﹛x城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

 

  1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,一直沒有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在:產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明;法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格;等等。

 

  2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:錦湖花園出租門面房給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

 

  3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查,xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17%,開發(fā)商下屬企業(yè)占45%,單位自己管理的企業(yè)占16%,外聘服務(wù)企業(yè)占22%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

 

  三、完善物業(yè)管理的建議和措施

 

  (一)加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

 

 。、創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

 

 。病⒐膭(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng),運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。

 

  3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

 

 。ǘ┘涌靫x城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

 

  1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,所得稅減半征收;完善物業(yè)服務(wù)酬金制度,推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程;完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度,建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制;對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。

 

  2、實(shí)施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求,向最終水電氣使用人收取費(fèi)用,并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商,研究水電氣供應(yīng)管理,水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問題。使老問題有解決推進(jìn)計(jì)劃,同時(shí)又杜絕新問題產(chǎn)生。

 

  3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

 

  4、確保房屋大修基金的安全使用,實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái),按每個(gè)小區(qū)(大廈)開一個(gè)總帳戶,按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶,每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng),同時(shí)對(duì)大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

 

 

 

  5、加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

 

 。ㄈ┩晟苮x城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施

 

 。薄⒅鸩酵菩袠I(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

 

  2、首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建,應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下,在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),街道辦事處、區(qū)房管局備案登記,公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

 

 。场I(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

 

  4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

 

  (四)建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

 

  1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)相關(guān)政策,如:《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。同時(shí),建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)制度。

 

  2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能,并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。按照“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則,進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū),在區(qū)房管局的指導(dǎo)下,在街道、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理辦公室,配備專門的物管員,并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。

 

  3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制,建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段,將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序,直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取,切實(shí)杜絕無法及時(shí)繳交入庫(kù)的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審,由區(qū)物價(jià)部門核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價(jià)執(zhí)行,但不得高于或低于物價(jià)部門最終核定價(jià)的20-30%,并應(yīng)按上述程序報(bào)物價(jià)部門備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費(fèi)的收支情況。

 

  4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

 

  5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

 

  6、建立物業(yè)管理用房長(zhǎng)效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中,各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號(hào)和渝國(guó)土房管發(fā)[2006]548號(hào)文件的規(guī)定,規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房(業(yè)主委員會(huì)用房)。其中:開發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供,建議由民政部門進(jìn)行核定;物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供,由房管部門進(jìn)行核定。對(duì)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交區(qū)人民政府,由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購(gòu)買。

 

  7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對(duì)還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度,杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

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