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淺議物業(yè)管理在實踐中的困境及其解決對策
內(nèi)容摘要：近年來，隨著城市建設(shè)速度的加快、商品房開發(fā)的不斷增多，物業(yè)管理糾紛也日益增多，本文主要分析物業(yè)管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境，并積極尋求解決的途徑。這對于正確處理物業(yè)管理糾紛案，穩(wěn)定社會秩序，完善物業(yè)管理法規(guī)，具有十分重要的現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會，困境，解決對策
1908 年成立的世界上第一個全國性的物業(yè)管理行業(yè)性組織——國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會（BOMAI），它標(biāo)志著物業(yè)管理進入法制化，現(xiàn)代化時代。自我國首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業(yè)管理已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過十一年，物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，但由于我國物業(yè)管理起步晚，業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制差，法制的不完善，我國的物業(yè)管理同時也存在著不少的問題。如業(yè)主大會不能按時成立或職權(quán)不明，業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商侵權(quán)而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規(guī)范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區(qū)、三元物業(yè)小區(qū)、聚寶苑小區(qū)、恒大新城小區(qū)等都不同程度地存在著。筆者擬從物業(yè)管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。
一、物業(yè)管理在實踐中遇到的困境
2003 年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會會議通過《物業(yè)管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容，可以說物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：
1、業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會�！钡谑鍡l規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)�！边@一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認(rèn)為，業(yè)主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會告物管公司一案來說，因業(yè)主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業(yè)主委員會在去年下半年因物業(yè)管理糾紛，把原物業(yè)管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業(yè)主委員會作為該案的主體，判決原物業(yè)管理公司退出海景花園并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)。然而， 3個月之后，法院對于他們因架空層車位權(quán)屬之爭而狀告房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)開發(fā)商的案件，經(jīng)過三天的開庭審理，卻認(rèn)為業(yè)主委員會只負(fù)有代表和維護業(yè)主物業(yè)管理方面利益的權(quán)利，而無代表和維護業(yè)主房屋所有權(quán)的權(quán)利，不享有參加該案訴權(quán)，從而做出了駁回原告海景花園業(yè)主委員會的起訴。一位網(wǎng)友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業(yè)主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業(yè)主心寒。如果業(yè)委會不能代表廣大業(yè)主，誰能代表？不要讓法律的某些環(huán)節(jié)成為現(xiàn)今極個別腐敗分子
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