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住宅樓加層引發(fā)訴訟 業(yè)主爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)為何敗訴
位于上海市臨平北路上的金殿苑小區(qū)1號(hào)樓原規(guī)劃設(shè)計(jì)為24層的住宅樓，可建成后卻莫名其妙地多出了一層，變成了25層。原來(lái)，房產(chǎn)商在施工中擅自更改規(guī)劃，從中插建了一層樓面。當(dāng)這一暗藏的玄機(jī)被暴露后，業(yè)主們?cè)趹崙嵅黄街�，將一紙�(jiān)V狀遞到法院，要求確認(rèn)加層樓面的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。然而，業(yè)主們的這一要求卻沒(méi)能得到法院支持。日前，上海市二中院終審判決駁回金殿苑業(yè)主委員會(huì)的上訴，維持原判。
1999年9月，金殿苑小區(qū)建成。次年1月，上海華涼房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司取得金殿苑商品房的產(chǎn)權(quán)證。其中明確1號(hào)樓共24層，134套住宅。隨后購(gòu)置房產(chǎn)的業(yè)主紛紛入住。 2002年4月，金殿苑業(yè)主委員會(huì)成立后，1號(hào)樓的業(yè)主們向業(yè)主委員會(huì)反映，在這幢樓的2層和3層之間，又多出了2Ｅ層，這層樓面有3套住房計(jì)236平方米，早在2001年就被開(kāi)發(fā)商以有使用權(quán)而出租給了他人。
由于2Ｅ樓層的增建，開(kāi)發(fā)商自始至終未經(jīng)業(yè)主同意，擅自壓縮住宅層高和使用面積，且多出的3套住房既沒(méi)有分?jǐn)偣妹娣e，也沒(méi)有繳納維修基金。為此，業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的這一做法侵害了他們的合法權(quán)益，要求將2Ｅ層住房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。
受業(yè)主委員會(huì)委托，金殿苑業(yè)主委員會(huì)出面找開(kāi)發(fā)商華涼公司論理，然而華涼公司已于2002年注銷(xiāo)。而當(dāng)業(yè)主委員會(huì)找到華涼公司注銷(xiāo)時(shí)的債權(quán)、債務(wù)承接人上海包運(yùn)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司時(shí)，業(yè)主們的要求當(dāng)即遭到拒絕。鑒此，業(yè)主委員會(huì)將包運(yùn)房地產(chǎn)公司告上法庭。
經(jīng)查明，華涼公司因在金殿苑1號(hào)樓擅自加層，曾被上海市虹口區(qū)規(guī)劃局處以罰款，后規(guī)劃局又補(bǔ)發(fā)了工程規(guī)劃許可證。
在法院一審期間，金殿苑業(yè)主委員會(huì)因不服虹口區(qū)規(guī)劃局的這一行政行為，另行提起行政訴訟。雖然虹口區(qū)規(guī)劃局補(bǔ)發(fā)許可證的行政行為被法院判決撤銷(xiāo)，但是，金殿苑業(yè)主委員會(huì)要求確認(rèn)加層產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的訴訟請(qǐng)求，卻未能得到一審法院的支持。金殿苑業(yè)主委員會(huì)不服，便向市二中院提起上訴。
今年1月11日，上海市二中院開(kāi)庭審理了此案。在庭審中，包運(yùn)公司辯稱，系爭(zhēng)房屋是由華涼公司出資建造和銷(xiāo)售的，而金殿苑業(yè)主委員會(huì)并未出資，產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于包運(yùn)公司所有。華涼公司在不改變整幢大樓框架結(jié)構(gòu)和外觀的前提下，在樓房?jī)?nèi)部的第二層增加一層樓板，在向有關(guān)部門(mén)補(bǔ)辦了手續(xù)后，將2Ｅ層房屋作為使用權(quán)房銷(xiāo)售，并不違反法律規(guī)定。即使此舉違法，也應(yīng)由行政部門(mén)處罰，但2Ｅ層房屋產(chǎn)權(quán)不應(yīng)屬于金殿苑業(yè)主委員會(huì)所有。金殿苑業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋完全符合產(chǎn)證上的要求，并不構(gòu)成任何侵權(quán)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，民法理論將合法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的方式分為原始取得和繼受取得。所謂原始取得，是指根據(jù)法律規(guī)定，最初取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或不依賴于原所有人的意志而取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。本案系爭(zhēng)的三套房屋由包運(yùn)公司建造，是包運(yùn)公司通過(guò)自己的生產(chǎn)勞動(dòng)所創(chuàng)造的勞動(dòng)產(chǎn)品，因此金殿苑業(yè)主委員會(huì)的訴請(qǐng)顯然不符合原始取得的法律特征。所謂繼受取得，是指通過(guò)某種法律行為從原所有人處取得對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，該方式是以原所有人對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)作為取得的前提條件。根據(jù)本案查明的事實(shí)，包運(yùn)公司尚且未能依照法律規(guī)定取得所有權(quán)，又沒(méi)有將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表示，因此金殿苑業(yè)主委員會(huì)的訴請(qǐng)亦不符合繼受取得的法律特征。由于金殿苑業(yè)主委員會(huì)的主張沒(méi)有法律依據(jù)，故法院不予支持。
至于金殿苑業(yè)主委員會(huì)在上訴中提及的因插層而可能產(chǎn)生的公用面積分?jǐn)偧熬S修基金繳納問(wèn)題，由于不屬本案處理范圍，法院認(rèn)為金殿苑業(yè)主委員會(huì)可另行依法獲得權(quán)利。
新華網(wǎng)·梁宗 劉丹
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