轉(zhuǎn)租中的若干法律問題

　　甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經(jīng)營茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬元，以后每年遞增10％，等等。簽約后雙方各自履行了義務(wù)，乙添置設(shè)備，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后進行經(jīng)營，至1998年9月8日，乙將茶莊以財產(chǎn)租賃的形式轉(zhuǎn)租給丙，時間一年，至1999年9月8日。茶莊設(shè)施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對房屋租金乙、丙約定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對乙、丙轉(zhuǎn)租賃協(xié)議認可，并為乙、丙到公證處公證該協(xié)議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時向甲支付房租，甲向乙請求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認為乙、丙轉(zhuǎn)租協(xié)議因得到甲的同意，乙、丙協(xié)議中約定丙直接將租金交付給甲，應(yīng)認定丙對甲負有交付租金的義務(wù)，從而免除乙向甲交付租金的義務(wù)，故甲向乙請求支付房屋租金沒有法律依據(jù)，判決駁回訴訟請求。二審認為，乙與丙在乙租賃期內(nèi)訂立轉(zhuǎn)租協(xié)議，該轉(zhuǎn)租行為得到出租方甲的同意，故應(yīng)認定出租人（甲）與轉(zhuǎn)租人（乙）雙方對轉(zhuǎn)租期內(nèi)的租金支付等重新作了約定，故甲無權(quán)再向乙主張轉(zhuǎn)租期間的租金，維持一審判決。

　　該案涉及以下幾個問題：

　　1.轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與之區(qū)別；

　　2. 出租人請求權(quán)的行使；

　　3. 乙是否已退出租賃關(guān)系，對丙未支付租金的義務(wù)承擔(dān)什么責(zé)任。

　　法理探析：

　　我們先從轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)讓與說起，大多數(shù)國家將其與轉(zhuǎn)租一同加以規(guī)定，我國《合同法》沒有規(guī)定。因此有人主張適用轉(zhuǎn)租的規(guī)定，也有人認為可以適用《民法通則》第91條的規(guī)定和《合同法》第五章關(guān)于“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”第79條、88條、89條之具體規(guī)定。我認為這是不妥的。如果對租賃權(quán)讓與的認識及性質(zhì)定位不準，在司法實踐中很容易引起混亂。因為租賃權(quán)的讓與并非僅是合同債權(quán)的讓與，而是包括支付租金義務(wù)等多項合同義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。故租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)根據(jù)債權(quán)讓與的法律規(guī)定來判斷，而應(yīng)根據(jù)合同債務(wù)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來確認，即債務(wù)人將合同義務(wù)的全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債務(wù)人同意。

　　轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與區(qū)別主要有：其一，從法律性質(zhì)來分析，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權(quán)讓與為承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓，往往表現(xiàn)為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實踐中往往與營業(yè)財產(chǎn)一并轉(zhuǎn)止，往往成立資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。故合同性質(zhì)不同。其二，從當(dāng)事人之間法律關(guān)系分析，轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)，并未退出原租賃關(guān)系，同時轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)。而租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。其三，從法律關(guān)系的內(nèi)容分析，轉(zhuǎn)租中，次承租人對于（轉(zhuǎn)租人）支付的是租金，一般分期進行；租賃權(quán)讓與，受讓人對于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，一般須一次性給付對價；轉(zhuǎn)租中，兩個租賃合同的條件可以不同，租賃權(quán)的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。

　　從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉(zhuǎn)租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營業(yè)財產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，似乎是一種租賃權(quán)的讓與，但甲與乙之間的租賃合同并未終止，租賃期間并未終結(jié)，乙并未從與甲之間的租賃關(guān)系中退出，因而，丙沒有取代己的地位，丙與乙之間只是轉(zhuǎn)租關(guān)系，而不是租賃權(quán)讓與。但該案的爭議問團是，乙、丙之間關(guān)于租金支付方式的約定，由于甲的事前認可，是否意味著乙已免除其義務(wù)或如二審所認定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務(wù)。筆者認為，一審、二審的認定，是典型的形而上學(xué)，是舍本求末，沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關(guān)系去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關(guān)于丙將轉(zhuǎn)租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉(zhuǎn)租協(xié)議的一個重要條款，這一條款并沒有改變該轉(zhuǎn)租協(xié)議的性質(zhì)，作為承租人（轉(zhuǎn)租人）己仍然承擔(dān)著因丙而應(yīng)負責(zé)

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