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商品房預(yù)售登記備案制度初探論文

時(shí)間:2023-05-01 05:40:24 法學(xué)論文 我要投稿
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商品房預(yù)售登記備案制度初探論文

當(dāng)前,很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案”,相當(dāng)多的購房人也都認(rèn)為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記,就被賦予了合同的法律效力,因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂,根本不用擔(dān)心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對(duì)相當(dāng)多的購房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理,就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問題發(fā)表以下淺見,求教于諸方家。

商品房預(yù)售登記備案制度初探論文

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的,責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù),沒收違法所得,并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定,不難看出國家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查,以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益,進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)?經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力,未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果,此類法律規(guī)定并未予以明確。那么,地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充,對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢?我們通過對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧:

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記:(1)商品房預(yù)售及變更合同;……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”,可見,其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件,不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力,但沒有對(duì)抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定:“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù),造成商品房預(yù)售合同無效……”,可見,其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件,沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn),未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的,由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款;轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的,可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊

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