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推行住房抵押貸款證券化
——完善我國的房地產(chǎn)抵押貸款市場內(nèi)容提要：住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點，但是住房抵押貸款一級市場受到貸款機構(gòu)安全性、流動性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機構(gòu)的資金來源，增強了銀行資產(chǎn)的流動性，分散了抵押貸款的風險，貸款機構(gòu)可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿足購房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟的良性循環(huán)，即貸款機構(gòu)由于安全性的保證而愿意多貸出資金、購房者由于輔助資金的增加而能夠多購買住房、社會總需求由于房地產(chǎn)的拉動而得到明顯的增長等。
隨著我國住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟學界的廣泛關注。筆者認為，解決這一問題，除了把房價降到一個合理水平外（包括經(jīng)濟適用房的建設、以及降低有關的政府稅費等），還應大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。
一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析
一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。
抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴格限制貸款期限；三是風險大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風險就很大；另外，當客戶因某種原因失去償還能力或者認為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。
住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機構(gòu)或私人機構(gòu)的擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實現(xiàn)相關債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。
二、住房抵押貸款證券化的效應分析
住房抵押貸款證券化實際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財產(chǎn)，把不可移動的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：
1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風險
以住房抵押貸款為擔保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
2、提高了資產(chǎn)的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題
由于房屋抵押貸款的期限最長可達30年，對發(fā)放抵押貸款的銀行來
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