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與任志強(qiáng)聊地產(chǎn)：他們都說錯了
作者：張杰王曉偉
中國房地產(chǎn)報 2007年05期
大部分人是從新聞報道中的轉(zhuǎn)述或者是任志強(qiáng)自己的博客中“認(rèn)識”任志強(qiáng)的——從這兩種載體中傳遞出的任志強(qiáng)，折射出來的多半是偏執(zhí)的形象。
但在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾眼中，任志強(qiáng)不過是個說真話的孩子。因為任志強(qiáng)頗有些離經(jīng)叛道，所表現(xiàn)出來的誠實是粗暴的不符合大眾心理需求的話語，具有挑戰(zhàn)民眾普遍承受力的攻擊性。
而在望房興嘆的公眾眼中，任志強(qiáng)已經(jīng)成為一種符號，象征著財大氣粗、沒有良心的房地產(chǎn)開發(fā)商，成為公眾習(xí)慣性的標(biāo)靶。
對任而言，著眼點是大市和政策，取得更高層次的認(rèn)同才能傳導(dǎo)其思考對政策的影口向，但他“粗暴”的言論顯然又阻礙了這種溝通。
1984年就認(rèn)識任志強(qiáng)的何魯麗在任志強(qiáng)2002年出版的《任人評說》一書前言中寫道：“對志強(qiáng)的一些觀點和言語用詞，我不能完全茍同，我認(rèn)為有些問題需要從全局和長遠(yuǎn)的角度上看，再實踐和檢驗。”這基本上也就合成了眼前的任志強(qiáng)——你可以不同意他的觀點，但無法忽視他的聲音。
不要覺得上市是多么好的事情
記者：上市公司和國企在拿地時的心態(tài)是什么樣的？
任志強(qiáng)：沒有什么心態(tài)，惟一的區(qū)別是融資能力更強(qiáng)。上市公司的任務(wù)沒有完成，再貴的地都得拿。國企如果不能完成保值增值的任務(wù)，再貴的地也得拿。只要后面有人考核你，都得這么干。
記者：過去一年有很多公司在H股和A股通過IPO或者借殼登陸資本市場，您感覺這個潮流背后有哪些共性的因素？
任志強(qiáng)：地產(chǎn)行業(yè)本就是一個資金密集型的行業(yè)，現(xiàn)在沒有上市的地產(chǎn)公司，那是因為背后其母公司有錢。土地實行招拍掛出讓后，所有公司面對的門檻一樣了，土地對資金的要求在加大。所以一些地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大其規(guī)模，就要進(jìn)入資本市場。
另外，不要覺得登陸資本市場是多么好的事情，除了融資外，很多公司機(jī)密要提前公告，而作為私人公司我為什么要公告。美國的地產(chǎn)公司上市的加起來也就三四家。如果現(xiàn)在有其他的融資方式，比如地產(chǎn)基金，同時允許公司發(fā)債的話，我根本就不想上市。
記者：那你卻評價華遠(yuǎn)上市是“鐵樹開花”？
任志強(qiáng)：幾乎所有的同行都認(rèn)為，如果華遠(yuǎn)不能再次成功地進(jìn)入資本市場，不管華遠(yuǎn)的歷史曾經(jīng)多么輝煌，華遠(yuǎn)已被許許多多的后來者遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了游戲圈外，但今天華遠(yuǎn)可以對資本市場說“我們又回來了”，也可以對競爭對手們說“我們合作吧”，因為我們已經(jīng)有資格再次用資本市場的支持而施展自己的競爭力了。
另外，重組方案的公告并不等于上市重組已經(jīng)成功了，這中間還有許多環(huán)節(jié)存在重組不成的風(fēng)險，如股東的意見、國資委的審批、證監(jiān)會的核準(zhǔn)等等，因此至今華遠(yuǎn)仍做好了重組不成功的充分準(zhǔn)備，并同時在繼續(xù)著組建基金的工作。
我們在等待著股東們的選擇，在等待著一個新的開始。
記者：華遠(yuǎn)在境外做的那個地產(chǎn)基金處于什么狀態(tài)了？
任志強(qiáng)：那個基金還在籌備著，因為我們的上市有可能不成功。中小股東還希望能夠多送點股，如果小股東提出的要求太過分，我們就不干了，大不了，我就另外找個殼了。即使我上市成功了，我這個境外的基金還可以繼續(xù)做，多了一種融資途徑�；蛘呱鲜泄鞠蜻@個基金定向增
第一文庫網(wǎng) 發(fā)，或者擴(kuò)股什么的。土地增值稅對行業(yè)影響很小
記者：關(guān)于土地增值稅，您認(rèn)為這是過去12個月里針對地產(chǎn)行業(yè)最具殺傷性的政策么？
任志強(qiáng)：我們在湖北上市公司發(fā)布的公告里，已經(jīng)表明該交的就交，不該交的我就不交。這一次實行清算，可是我以前沒有不交過，額度大小我都交了。對于好的公司而言，沒有任何影響。我們沒有偷稅漏稅，我們年年拿稅務(wù)A級證書。
土地增值稅在我國臺灣已經(jīng)實行了50年，被稱為最不成功的稅種。為此，相關(guān)人員宣布辭職。
按照稅務(wù)總局的說法，這本來就是宏觀調(diào)控中的一個措施，但是沒有隨著宏觀調(diào)控而改變，繼續(xù)執(zhí)行。
記者：您是否同意“清算”這個詞匯？
任志強(qiáng)：清算指的是有一些企業(yè)，房子沒有賣完，就沒有清算。這還是因為原有的法律存在問題。如果你去過埃及，你就會發(fā)現(xiàn)，尼羅河最美麗的兩岸幾乎八成的房子都是未竣工的房子，都是沒有外墻，屋頂上還差兩層不蓋，因為它的法律明確規(guī)定，房屋竣工后要納房產(chǎn)稅。所以，很多人在這樣的房子里住了幾十年，它就故意不竣工。埃及大街上到處是這樣未竣工的房子，用發(fā)達(dá)國家的說法，這是合理的避稅。
到現(xiàn)在為止，土地增值稅也只是一個暫行了十幾年的暫行條例而不是稅法。土地增值稅對公司沒有什么影響，以前交，現(xiàn)在還交，有什么影響？大部分公司的平均利潤都夠不上交土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，所以大都不會有什么影響。
但問題在于，清算意味著我房子還沒有賣完，就要預(yù)先征收，可是我后面的房子賣后導(dǎo)致公司整體虧損了怎么辦？
請不要用道德情緒去約束市場經(jīng)濟(jì)
記者：圍繞地產(chǎn)行業(yè)的辯論經(jīng)常變調(diào)，出現(xiàn)一些情緒化的爭論，你怎么看？
任志強(qiáng)：這是因為有人經(jīng)常把道德放在市場經(jīng)濟(jì)之上。你說號召一年不買房、三年不買房，不是反對改革是什么？我總不能說你是支持市場經(jīng)濟(jì)吧？這根本用不著進(jìn)行討論，就和抵制日貨一樣，愚蠢的人才去抵制日貨。
現(xiàn)在，很多人去用道德的情緒去約束市場經(jīng)濟(jì)，可是市場經(jīng)濟(jì)哪一個不是你死我活的呢？競爭不就是打得頭破血流么？沒有什么可討論的。你說你仁慈地去降價，可是，國際上馬上就會有人投訴你說是傾銷，實在不行就把你的鞋城給燒了。
記者：您在多種場合也批評說，年輕人應(yīng)該首先租房，然后達(dá)到一定條件后再買房。希望擁有自己的房子可不是.情緒化的爭論，可就是想有怎么辦？
任志強(qiáng)：忍著唄，你的支付能力不夠你可不就得忍著啊。吃不起面包就吃面條，這個是很清楚的事情啊。每個人應(yīng)該根據(jù)自己的發(fā)展階段，來確定房產(chǎn)消費。
我們當(dāng)年分房時，誰不是等到30多歲才分房。為什么我們能忍受，你們就不能忍受。
當(dāng)然，你要是支付能力夠的話，沒有誰不讓你買房，你別老喊自己是房奴就行，我說的是支付能力不夠的人，從邏輯上講，你買不起房子，憑什么要買房子啊。
記者：經(jīng)濟(jì)適用住房是否是解決這種情緒的方法之一？
任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)適用房作為國家住宅制度是在上世紀(jì)80年代就有，我們一直沒有把它作為一個社會保障性的法律進(jìn)行立法。在這次兩會的政協(xié)提案里面，我們建議政府實行英國式的部分產(chǎn)權(quán)制度。
英國在實行這個政策時，考慮到部分老百姓買不起全部的產(chǎn)權(quán)，如果全部租的話，可能會出現(xiàn)一個后顧之憂，那就是毛坯房裝修完，到一定時間后政府可能不租給我的話，這個投入就不容易算清楚。所以要是錢不夠的話，可以先買20%的產(chǎn)權(quán)，一段時間后可以再買其余的產(chǎn)權(quán)，政府收取的租金就如同一個長期貸款。退出時，你要么付清全款，要么只能按照二成、三成的產(chǎn)權(quán)去賣。
就中國而言，我們不清楚政府到底能拿出多少錢來解決住房問題，但是有一點要明白，住房保障是政府給予民眾一個住房權(quán)利，而不是分配財產(chǎn)。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于兩個體系，如果把經(jīng)濟(jì)適用房等變成法定的社會保障體系的話，住房問題會好得多。
從法律上看，經(jīng)濟(jì)適用住房也好，限價房也好，還沒有立法支持，因為沒有住宅法，頂多說它是個法規(guī)。比如不符合條件的買了經(jīng)濟(jì)適用房，怎么處罰？如果有了住宅法，在住房保障這一塊，才可以對經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房進(jìn)行規(guī)定。
記者：世界銀行去年年底曾經(jīng)在一份報告中對中國住房公積金的使用效率進(jìn)行了批評，并指出其更多使富人階層受益。您怎么看這個評估結(jié)果？
任志強(qiáng)：本來就應(yīng)該批評。如要托管的話，也應(yīng)該托管給基金，從而增值。所以這么多養(yǎng)老基金和公積金都放在這里，因為政府覺得托管給別的人都不放心。
住房公積金確實是讓富裕階層受益，只有有能力繳納住房公積金的，才能享受住房公積金。作為管理者，如果貸款給窮人，他還不了款怎么辦？當(dāng)然要借給富人了。
而作為銀行方面，他的取向也是如此，貸款給富人才保險。我的建議就是住房公積金應(yīng)該轉(zhuǎn)化為由基金管理，它一定會讓它最大化升值。世界銀行之所以對中國的住房公積金管理進(jìn)行了批評，就是因為政府沒有用市場化的手段對其進(jìn)行管理。
他們都說錯了
記者：多年來，您同許多人有很多次的辯論。你總是在試圖糾正他們的錯誤，是他們真的錯了嗎？還是在你看來，研究學(xué)者在房地產(chǎn)上與你不在同一語境？
任志強(qiáng)：研究領(lǐng)域的一些專家的錯誤在于他們不研究市場的現(xiàn)狀，他們只就局部問題談局部問題，然后把局部問題當(dāng)作整體問題。中國就沒有專門研究房地產(chǎn)的人，因為這個行業(yè)在中國是一個新的行業(yè)。
過去都是福利分房，沒有商品住房，研究所里的學(xué)者完全按照西方發(fā)達(dá)國家的完全市場的概念去套中國的房地產(chǎn)，但是中國房地產(chǎn)是在住房保障很充分、住房質(zhì)量很差的基礎(chǔ)上形成的市場，所以他們會犯錯誤，就是因為他們根本不知道買房人到底需要什么，大家為什么買房，現(xiàn)在的住房什么樣子。
記者：這個問題在討論中似乎經(jīng)常被民粹化了，不再是一個學(xué)術(shù)問題的討論。
任志強(qiáng)：本來就不是一個學(xué)術(shù)問題的討論，因為就根本沒有學(xué)術(shù)研究者。從社科院也好，從宏觀所也好，從國務(wù)院發(fā)展研究中心也好，以及各個銀行，你能說出哪個專家是專門研究房地產(chǎn)的么？沒有。
記者：那些被引用的國外的數(shù)據(jù)、概念，是發(fā)達(dá)國家成熟市場的經(jīng)驗，也錯了嗎？
任志強(qiáng)：很多人都沒有搞清楚什么是土地出讓和劃撥土地，什么是市場與非市場，所以概念上不清楚。至于數(shù)據(jù)，他們只了解部分?jǐn)?shù)據(jù)，對于這個數(shù)據(jù)到底是干什么，為什么，他們也并不知道，所以他們引用的數(shù)據(jù)都是不科學(xué)的數(shù)據(jù)。比如房價收入比，房價收入比是有明確規(guī)定的，用的是中位數(shù)，但是截止到現(xiàn)在，除了我們的 REICO報告外，所有這些數(shù)據(jù)都使用的是平均值。他們可能得不到中位數(shù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，所以沒有辦法計算。
經(jīng)常有人引用房價收入比是1:6，這個數(shù)字本身并沒有錯，但是這個數(shù)字怎么來的，這個1:6在世界各國是在什么樣的經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的，他們并不知道。
舉個例子，到現(xiàn)在為止，中國人繳納個人所得稅都是沒有家庭這個概念的，美國繳納個人所得稅是有撫養(yǎng)系數(shù)的，你多養(yǎng)一個孩子政府會給你減多少錢。
而中國沒有這種概念和系數(shù)，與國際上的概念都不接軌，憑什么使用1:6呢？
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