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已換房主未過戶的房產(chǎn)能否強(qiáng)制執(zhí)行
案情：李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請(qǐng)法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財(cái)產(chǎn)，不是李某的財(cái)產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購(gòu)買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點(diǎn)
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議不成立，因?yàn)�，該房屋沒有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無效，房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財(cái)產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價(jià)款償還李某欠下張某的債務(wù)。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議成立，因?yàn)�，該房屋李某已�?年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個(gè)債權(quán)是平等的，都應(yīng)當(dāng)同等的受到法律保護(hù)，法院不能為保護(hù)一個(gè)債權(quán)而損害另一個(gè)債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。
筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系等問題。
評(píng)析：
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效
根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實(shí)施前，理論界存在較大爭(zhēng)議，實(shí)踐中也有不同做法，但《合同法》實(shí)施后，比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動(dòng)的要件，不是買賣合同生效的要件。因?yàn)椋?/p>
1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時(shí)生效。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對(duì)合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時(shí)生效。
2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因?yàn)闊o效合同是不受法律保護(hù)的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個(gè)獨(dú)立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關(guān)。最高人民法院的司法解釋對(duì)此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，這一規(guī)定說明，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。
3、辦理過戶登記是產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！边@一規(guī)定說明，合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時(shí)生效，實(shí)際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價(jià)款，說明合同已經(jīng)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力了。
二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。
關(guān)于這個(gè)問題，實(shí)踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋?/p>
1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個(gè)很重要的特征是平等性
[1] [2]
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