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上海昌華工貿(mào)有限公司訴上海埃澳達(dá)建材配件有限公司房屋租賃糾紛案
案情介紹原告：上海昌華工貿(mào)有限公司被告：上海埃澳達(dá)建材配件有限公司
1997年5月21日原、被告簽訂租賃合同。雙方約定：由原告出租座落于上海市漕寶路1210號(hào)，面積為937平方米房屋；租期2年，自1997年6月至1999年6月；每平方米租金為人民幣0.45元，全年租金為人民幣153902元，先付后住，第一期付款日為1997年6月。合同還約定：昌華公司必須按時(shí)提供完好的倉庫及附屬設(shè)施，租賃期內(nèi)任何一方提前終止合同，在征得對(duì)方認(rèn)可后視為違約，違約金為全年租金的20%，即人民幣30780元。在雙方簽訂租賃合同時(shí)，系爭(zhēng)房屋正由昌華公司租給另一家公司使用，該公司與昌華公司租賃合同到期為1997年4月，該公司正式搬遷日為1997年7月15日。后埃澳達(dá)公司未給付租金，昌華公司于1997年7月25日致函埃澳達(dá)公司催付租金。嗣后，埃澳達(dá)公司通知昌華公司要求終止履行租賃合同。本案爭(zhēng)議的房屋產(chǎn)權(quán)屬上海市閔行區(qū)梅隴鄉(xiāng)華一村第二生產(chǎn)隊(duì)（現(xiàn)為上海華一實(shí)業(yè)公司），昌華公司與該村第二生產(chǎn)隊(duì)于1995年1月6日訂立倉儲(chǔ)協(xié)議書，該協(xié)議約定本協(xié)議書須經(jīng)閔行區(qū)倉儲(chǔ)總公司鑒證方能生效，并有附議：該村第二生產(chǎn)隊(duì)同意原告轉(zhuǎn)租。訴訟中，上海華一實(shí)業(yè)公司及其上級(jí)單位認(rèn)為該倉儲(chǔ)協(xié)議雖未經(jīng)鑒證，但實(shí)際已履行，無需再作鑒證，該協(xié)議仍為有效。鑒于埃澳達(dá)公司未付租金且要求終止合同，昌華公司認(rèn)為按照雙方合同約定，埃澳達(dá)公司構(gòu)成違約。而埃澳達(dá)公司則認(rèn)為昌華公司未按合同及時(shí)提供約定的房屋，故己方不必履行合同，并已書面通知昌華公司，昌華公司將他人的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)屬無效。由于雙方意見不一，昌華公司遂訴至法院，要求判令埃澳達(dá)公司支付違約金并賠償損失。
法院審判
一審法院審理后認(rèn)為，昌華公司與上海華一實(shí)業(yè)公司所簽訂的侖儲(chǔ)協(xié)議已實(shí)際履行多年，且由上海華一實(shí)業(yè)公司及上級(jí)單位予以追認(rèn)有效，故原告有權(quán)轉(zhuǎn)租爭(zhēng)議房。雙方所訂立的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)受法律保護(hù)。鑒于雙方所訂立合同未實(shí)際履行，雙方也不要求繼續(xù)履行，故該合同應(yīng)予以解除；合同約定先付后住及付款期限，而埃澳達(dá)公司屆時(shí)未支付租金，且在昌華公司催討后埃澳達(dá)公司單方面宣布終止合同，致使雙方所簽訂的合同未實(shí)際履行，其過錯(cuò)責(zé)任在于埃澳達(dá)公司，現(xiàn)昌華公司要求埃澳達(dá)公司按合同約定承擔(dān)違約金，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。據(jù)此，判決：一、原告昌華公司與被告埃澳達(dá)公司所簽訂的房屋租賃合同予以解除；二、被告埃澳達(dá)公司應(yīng)給付昌華公司違約金30780元；三、原告昌華公司的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
宣判后，埃澳達(dá)公司不服，上訴認(rèn)為：房屋交付的時(shí)間應(yīng)是1997年6月之前；使用房屋的時(shí)間應(yīng)是交付房租之后，前提是在約定的交房時(shí)間內(nèi)有房可住，而爭(zhēng)議房屋于1997年7月15日之前由另一家公司使用著，故上訴人不承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求依法改判。昌華公司則要求維持原判。
二審法院審理后認(rèn)為，昌華公司與埃澳達(dá)公司所簽訂的租賃協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。根據(jù)協(xié)議埃澳達(dá)公司應(yīng)履約“先付后住”，但昌華公司未按協(xié)議規(guī)定按時(shí)向埃澳達(dá)公司提供完好的倉庫及附屬設(shè)施，故埃澳達(dá)公司提出系爭(zhēng)侖庫未騰空而不付租金的抗辯理由成立。鑒于雙方所訂立合同未實(shí)際履行，雙方也不要求繼續(xù)履行，原審法院依法判決解除租賃合同正確。原審法院確認(rèn)雙方未實(shí)際履行合同的過錯(cuò)責(zé)任在埃澳達(dá)公司，并據(jù)此所作出的判決依據(jù)不足，二審予以糾正。據(jù)此作出判決：一、維持一審民事判決第一項(xiàng)，即解除租賃合同；二、撤銷一審民事判決第二、三項(xiàng)，即給付違約金、駁回其他訴訟請(qǐng)求；三、對(duì)昌華公司要求埃澳達(dá)公司給付單方終止合同違約金人民幣30780元并賠償損失的訴訟請(qǐng)求，不予支持。一、二審案件受理費(fèi)人民幣2482元，由雙方各半負(fù)擔(dān)。
專家評(píng)析
本案涉及的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于根據(jù)合同約定埃澳達(dá)公司應(yīng)先履行給付租金的義務(wù)，然后由昌華公司履行交付租賃房屋的義務(wù)，但埃澳達(dá)公司發(fā)現(xiàn)昌華公司應(yīng)交付的房屋內(nèi)原承租人仍在占用并未騰空時(shí)，據(jù)此拒付租金是否構(gòu)成違約？這就涉及到合同法理論上的一個(gè)問題即“不安抗辯權(quán)”。
不安抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中，當(dāng)后履行義務(wù)一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)狀況發(fā)生惡化，存在不能履行合同的確切證據(jù)時(shí)，先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人可以此為由，拒絕先予履行自己義務(wù)的一種權(quán)利。大陸法系的法國、德國等國家的民法典中均有“不安抗辯權(quán)”的明文規(guī)定。按照傳統(tǒng)民法，發(fā)生不安抗辯權(quán)須具備兩項(xiàng)條件：其一，須在雙務(wù)合同成立后對(duì)方發(fā)生財(cái)產(chǎn)狀況之惡化；其二，須對(duì)方財(cái)產(chǎn)
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