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透析房地產(chǎn)成本管理論文
一、房地產(chǎn)成本管理主要問題分析
1.取得土地使用權階段。取得土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎，任何房地產(chǎn)項目的實施和開發(fā)都離不開土地，所以房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設與土地密不可分。取得土地使用權耗費的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設過程中的經(jīng)濟效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權的過程中，將其納入到項目可行性研究和分析的進程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)前期成本進行調研和分析，幫助企業(yè)預測未來的經(jīng)濟效益，并將取得土地使用權的過程納入到項目可信性研究中，綜合進行投資的評審，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又數(shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應該時刻關注土地狀況，做好預算工作，對成本信息進行及時更新，如果前期的調研和考察不足，那么勢必會影響到后續(xù)項目的建設和開展。目前土地成本的調研大多是建立在原有資料的基礎上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內在信息，這樣就對房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。
2.設計和規(guī)劃階段。取得土地使用權階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項目可行性的基礎，而設計和規(guī)劃階段則是對這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計劃，為房地產(chǎn)項目建成之后的目標客戶群進行準確的定位，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向進行深入的研究。在設計和規(guī)劃階段應該對取得土地使用權過程中確定的方案進行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎上進行優(yōu)化和調整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過程中，后續(xù)工作的開展范圍應該進行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗來看，取得土地使用權的成本對整個房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響是最大的，再設計和規(guī)劃階段過程中為了進一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷對初步的設計方案進行調整，降低產(chǎn)品成本和工程造價#將房地產(chǎn)開發(fā)管理轉變?yōu)殡A段性管理，嚴格控制投資過程，強化成本控制。成本管理和控制在設計和規(guī)劃階段能夠有效降低變動性帶來的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設計和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。
3.成本超支現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴峻的問題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價進行管理和控制的時候經(jīng)常采取目標成本管理的方法進行管理，并以其作為控制投資建設的重要方法。當房地產(chǎn)設計和規(guī)劃方案發(fā)生變化時就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調查中發(fā)現(xiàn)嚴重的時候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會達到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設計和計劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風險，缺乏明確的認識。設計變更將導致施工設計的整體修改#對工程項目的開展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴重。
4.缺乏成本動態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進行全面的成本管理就需要及時了解工程項目的執(zhí)行狀況，并且確定在項目執(zhí)行的每一個階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導致企業(yè)面臨風險，這時候就要采取相應的成本管理措施進行完善和調整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有完善的動態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時定義發(fā)生問題的本質和根源，信息變更時也難以及時回應和反饋，導致了企業(yè)簽訂的工程項目很可能不能及時竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴重的滯后性特點。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對策
1.強化調研工作。成本調研工作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導下開展。項目設計和工程施工部門人員應該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調研工作受到市場變化的直接影響，所以調研過程中應該關注產(chǎn)品的定位、目標客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調研過程中應該深入細致的調查市場經(jīng)濟效益和相應的技術指導，進行客觀公正的評估。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該將收集到的信息及時匯總，并由市場部門和成本管理部門及時對產(chǎn)品進行定位，完成對各部門之間成本信息的總體測算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設的重要數(shù)據(jù)參考。
2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的重要途徑是進行方案的設計，方案的設計應該綜合考慮其建設可行性和經(jīng)濟效益的增長兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進設計方案的制定，多元設計方案需要交由專家進行綜合對比和評價，保證設計方案具有實用性和可行性。以限額設計為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設成本都要控制在一定的標準值之內。設計方案人員應該按照這個原則和底線進行設計，不能突破這個標準值。設計方案如果經(jīng)濟合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎上選擇創(chuàng)新性較強、品種較好的方案。只有在設計方案實現(xiàn)經(jīng)濟成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進一步提升。
3.控制成本差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設計和實施過程中通常會發(fā)生設計變更的情況，這會增加成本管理的難度。面對這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項目設計方案時比較常見的，所以我們應該對在設計過程中出現(xiàn)的問題進行及時的說明和補充，并根據(jù)市場情況來確定統(tǒng)一標準，統(tǒng)一的標準是根據(jù)項目的品質來實現(xiàn)。成本增加還主要受到項目現(xiàn)場施工的影響和組織結構的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中應該確認各個方面，針對不同的情況采取不同的完善措施。
4.進行動態(tài)成本管理。為了實現(xiàn)動態(tài)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)應該注重信息化系統(tǒng)的建設。信息化系統(tǒng)首先應該和企業(yè)的成本管理流程一致，和成本管理流程和權責分配機制相契合。信息化系統(tǒng)應該是時效性和前瞻性的統(tǒng)一，是對現(xiàn)有成本管理系統(tǒng)的升華，也就是說是不能脫離現(xiàn)有成本管理制度的。成本管理信息化系統(tǒng)的原理和操作界面應該簡潔、易學。房地產(chǎn)成本管理設計到財務部門、市場部門、成本管理部門、合約管理不猛、設計部門等等，所以使用它的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員，而是企業(yè)所有員工，所以必須做到通俗易懂、脈絡清晰。成本管理信息化系統(tǒng)要嚴格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到成本管理信息系統(tǒng)當中。
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