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購(gòu)房者能否以出賣人未取得預(yù)售許可證主張合同無效？
[案情]：
曾某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年5月28日簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，房產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的某小區(qū)住宅樓一套商品房出售給曾某，房?jī)r(jià)為80000元。付款方式為分期付款。房產(chǎn)公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產(chǎn)證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當(dāng)曾某多次催促房產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)公司總以種種理由推脫。曾某后經(jīng)查詢得知，該房產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效，并判決該房產(chǎn)開發(fā)公司返還曾某所交購(gòu)房款625000元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。后據(jù)法院查明 ：到原告曾某起訴時(shí)，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。
[分歧]：
本案在審理過程中，對(duì)原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題，合議庭存在以下分歧意見：
第一種意見認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同有效。因?yàn)樵媾c被告已經(jīng)簽訂了書面的預(yù)售商品房協(xié)議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進(jìn)一步完善，曾某不可以要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購(gòu)房款，但被告房地產(chǎn)開發(fā)公司可以賠償曾某部分損失。
第二種意見認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，且在起訴前，仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某可以依法要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購(gòu)房款及利息并要求賠償損失。
[分析]：
筆者贊同第二種意見。理由如下： （一）依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；�。�3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。（二）我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，可以認(rèn)定商品房買賣合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。且最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條還明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。（三）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）……。綜上，本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有
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