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地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬論文
南京市鼓樓區(qū)人民法院（以下通常簡稱“法院”）最近關(guān)于小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判決（以下簡稱“判決”），成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點（相關(guān)報道見本文后所附文章）。有人歡呼小區(qū)車庫判歸業(yè)主共有，是一個革命性的判決。但是，我們有必要對其進行理性思考。現(xiàn)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，就判決所依據(jù)的理由逐條進行分析，并根據(jù)上海地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，對與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題作了進一步說明，略書己見，以期拋磚引玉。
一、對判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分攤
在判決中法院認定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫建設(shè)在開發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對權(quán)利不進行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。
實踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分攤給全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關(guān)于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭的可行辦法。
法院在判決中認為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分攤的土地使用權(quán)面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權(quán)。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫的所有權(quán)也不當然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔侵權(quán)責任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。
綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分攤了小區(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對其建造的車庫也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、 公共配套設(shè)施的所有權(quán)
法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬
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